蛋壳破裂启示长租公寓：讲得一手好故事，也抗不过市场之手

2020-11-21 15:08:42

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蛋壳之危，传出了我爱我家是最大的“白衣骑士”。在回应中国房地产报记者时我爱我家说：我们不盲目追求短期热点，也不追求无质量的规模增进。

田傲云/发自北京

和资金链显现危机形成强烈对比的，是接连两天蛋壳公寓在美股市场上逆市大涨。北京时间11月19日收盘时，蛋壳公寓以4.58美元收盘，涨幅近90.83%。

股价暴涨背后，事情很棘手。11月18日上午，一条“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的新闻大量流传激发人们纷纷臆测内情。18日下昼，我爱我家方面向中国房地产报记者回应此事，称“内部没有接到相关的通知”。并称，对于长租公寓的将来成长“我们不盲目追求短期热点及无质量的规模增进”。

曾从事过二手房工作、现为景晖智库首席经济学家的胡景晖向记者透露，接盘与否和蛋壳公寓的资产质量有很大关系，此前双方切实有联系过，但蛋壳公寓累计吃亏超60亿元，我爱我家接盘或者性极低。“此前当局方面还曾协调蛋壳与建行、自如接触，但都没有杀青和谈。”

最新的新闻显露，北京市住建委方面称，已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，进展能平稳解决此事，后续处理方案会实时发布。

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危机事件与资源叫好

11月份以来，蛋壳公寓在北京市场显现了大量业主、租客、供给商集中维权事件，负债、倒闭、跑路都缠上了蛋壳公寓。11月16日，蛋壳公寓在其微博上回应称：没有破产，也不会跑路。

起劲一向在进行。11月17日晚间，市场传出“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的新闻，这让深陷资金链断裂危机的蛋壳公寓股价持续逆市大涨。

北京时间11月18日凌晨收盘时，美股三大股指全线收跌，蛋壳公寓却逆势涨超71.53%，盘中一度涨超90%，领涨中概股。当日成交额达1.43亿美元，是前一天的61倍。到北京时间11月19日收盘时，蛋壳公寓再以4.58美元收盘，涨幅近90.83%，市值达到8.36亿美元。

记者查阅股市资料发现，蛋壳公寓自本年1月17日上市以来，股价一路下跌，上市当天从13.5美元的开盘价跌到1.37美元，跌幅达89.85%。直到这一次接盘新闻传来，股价才显现大涨，但市值上，比拟上市首日27.4亿美元已经缩水约69.4%。

记者注重到新闻中的“白衣骑士”我爱我家的股价回响，接盘新闻出来后，11月18日上午A股开盘时，我爱我家鸠合竞价显露涨停，但随后股价一路下跌，直到向外界回应“今朝没有接到相关的通知”后，股价起头回升。有知恋人士透露，“显然，资源市场对此并不看好。”

到11月18日收盘，我爱我家涨幅1.43%。“若是没有接盘蛋壳的传闻，我爱我家今天应该还能拉一个涨停板。” 胡景晖注释，市场需要消化贝壳三季报对我爱我家的间接利好，我爱我家股价本应该持续涨停。“不外从资源市场的回响也可看出，若是我爱我家接盘蛋壳，那么蛋壳的股价或许会涨上去，但我爱我家的股价就难说了。”

10月26日，我爱我家流露了2020年三季度业绩申报，公司第三季度实现归属上市公司股东的净利润2.04亿元，前三季度实现归属上市公司股东的净利润为2.44亿元。成长势头精巧。

“接盘最要害的问题是怎么扭亏。”一位行业人士称，无论哪家公司接盘蛋壳，都邑有一系列的后续问题待解决，“一旦接办，显然接盘者要直面一个‘烂摊子’，像我爱我家是上市公司，它也要对投资者负责，除非谢勇疯了。”

不外，也有业内子士称，蛋壳公寓和我爱我家都具备必然规模，若是接盘则意味着其体量和市场占有率将接近甚至赶超贝壳。

我爱我家的扩张策略的确进步。据其2020年三季度业绩申报，截止申报期末，公司买卖笼盖国内21个城市，门店总数近3500家，重点城市的市场占有率环比实现增进。

对蛋壳公寓和我爱我家联体后超越贝壳的说法，胡景晖并不承认。他透露，我爱我家如今最大的义务是怎么以..化运作的体式追上贝壳。“尽管接盘蛋壳公寓后，从体量上来能够和贝壳八两半斤，但如许做的意义并不大，要考虑利润。”

蛋壳公寓的问题出在现金流，只有注入充沛的资金才能缓解其带来的风险。这还仅仅是第一步，尽量接盘者带来了资金，接下的盈利更为要害，今朝来看，不管谁接办，都没有敏捷扭亏为盈的方案。这对接盘者是最大的考验。

尽管我爱我家方面并未认可接盘传闻，但谁来接盘蛋壳公寓一向是外界臆测的热点话题。

胡景晖透露，早在本年6月份，北京市相关部门曾协调蛋壳与中国扶植银行方面接触，双方并未杀青和谈。随后，蛋壳自动找到自如，但最终依然没有成行。“蛋壳吃亏60多亿元，欠债规模过大，尽量是几家企业一路分食也同样要面临上述问题，今朝来看，也不大或者接盘。”

11月18日下昼听到“我爱我家接盘蛋壳事宜已有实质性进展，且进展顺利，最终敲定的或者性对照大”的新闻时，胡景辉认为“这不太或者，这没有事理。”

和蛋壳公寓股价持续上涨反差的是，11月19日，我爱我家股价一路下跌。截止今日收盘，跌幅达4.07%。

我爱我家方面向中国房地产报记者几回强调，“内部没有接到相关的通知”“不盲目追求无质量的规模增进”。

胡景辉透露，不清扫这条新闻是蛋壳方面释放出来，“首要是为了提振股价”。

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“整个行业都非常缺钱”

房主、租客、合作商、员工多次大规模投诉与维权，被当局部门约谈、内部高管层动荡、APP被工信部点名下架。本年岁首起头，刚在美股上市不久的蛋壳公寓就坏新闻络续，一再被推上舆论的风口浪尖。

跟着事势成长，房主要求解约催讨房钱、租客要求退租的情形愈演愈烈。截止11月19日，黑猫投诉..显露，蛋壳公寓已有29100个投诉，位列周榜第1位，胶葛原因首要是退租不退款、租房返现过期未到账、修理工作消极处理和拖欠房主房钱。

11月16日下昼，蛋壳公寓经由微博发声，“感激人人的关心和支撑，我们没有破产，也不会跑路！请不要信讹传谣！”尽管蛋壳公寓方面作出正在积极进行处理的回应，但今朝多数房主与租客仍执意与蛋壳公寓解约，透露对其已不再信任。

在多位业内子士看来，所谓“受疫情影响”只是托言，“疫情仅仅是加快了蛋壳公寓的危机，其逆境早已初见眉目。”

2019年10月29日，蛋壳公寓向美国证券生意..（SEC）递交招股书，估计将以“DNK”为生意代码上岸纽交所。

凭据招股书，蛋壳公寓的首要收入为房钱和办事费，营业收入方面，蛋壳公寓2017年、2018年离别为6.56亿元、26.75亿元；2019年前9个月为近50亿元。

尽管招股书显露其收入水平在曩昔一向连结增进，但“吃亏”仍是无法回避的话题。招股书显露，其2017年、2018年离别净吃亏2.72亿元和13.69亿元，2019年前9个月净吃亏25.16亿元。与上述事件段同期，其现金流为-1.1亿元、-11.6亿元、-16.3亿元，这显然更为致命。

对这些情形，蛋壳公寓称因为运营规模处于高速增进中导致尚未盈利，并称平均下来，每套新增房源的成本，需要 12~20 个月后才能收回。

“蛋壳公寓从2015年成立至今，合计募资超60亿元。”有业内子士透露，蛋壳公寓为扩大规模，面临伟大的成本压力，若是不靠上市求生，剩余资金仅能维持一年运营。“整个行业都非常缺钱。”

尽量成功登入美股市场，也未能给蛋壳公寓带来资金上的光鲜。

6月10日，蛋壳公寓流露上市后首份财报显露，2020年一季度，蛋壳公寓实现营业收入19.4亿元，同比增进62.48%，实现净利润-12.34亿元，客岁同期净利润为-8.16亿元，吃亏面进一步扩大。至今朝，蛋壳公寓已累计吃亏63.13亿元，融资所得资金消费殆尽。

在业内看来，这并不料外。“照样贸易模式出了问题。房钱是蛋壳公寓收入的大头，从房钱收入构造来看，其行使‘房钱贷’所得的预付款远高于租客直接打给他们的房钱收入。”

所谓“房钱贷”，就是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签署贷款合约，一样由该金融机构一次性替租客付费给长租公寓，租客再按照预定向该金融机构按月还清租房贷款。

这种形式曾被认为是一项多赢的立异，但跟着行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式显现异化。“这中央存在账期，以及沉淀资金，并且这些资金未被有效监管。部门长租公寓..借助房钱贷买卖疯狂扩张，并形成资金池。”一位银行人士接管记者采访时称。

招股书显露，“房钱贷”形成的预付房钱收入是其举止欠债的首要组成部门。2017年至2019年三季度，蛋壳公寓直接从租客处获得预付款离别为1.1亿元、2.8亿元、7.9亿元，从金融机构处获得的房钱预付款离别是9.4亿元、21.3亿元、31.6亿元。这意味着，在此时代，蛋壳公寓经由“房钱贷”模式获取的房钱收入跨越总房钱收入的80%。

同样，招股书还流露在此时代使用房钱贷的租客比例离别为91.3%、75.8%、67.9%。“使用比例的下降意味着蛋壳公寓或者面临资金链断裂的风险。”有银行人士剖析，蛋壳公寓在无法实现盈利前，源源络续地注入资金是其续命的要害，房钱贷使用比例的下降，则会给蛋壳的资金轮回使用带来风险，更况且，蛋壳从未抛却过扩大规模。

如今的蛋壳，只能吃力等“白衣骑士”尘埃落定的那一刻到来。

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长租公寓，路怎么走？

多位采访对象向记者透露，蛋壳公寓当下所面临的危机，不是单一事件，而是行业警示，更是很多涣散式长租公寓都无法避免的难题。

盘古智库高级研究员江瀚认为，蛋壳公寓显现问题，无疑让长租公寓的头部企业都露出了问题。“这对于整个行业来说，能够说是成长到必然阶段必然会显现的现象，处于行业成长的阵痛期, 牛骥同皂的长租公寓企业将会在洗牌阶段中逐渐被清洗出去。”

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营胶葛及跑路的长租公寓企业多达107家，暴雷时间发生在本年的企业占比近四成，近七成是因为“房钱贷”模式导致。

“长租公寓暴雷频发，行业监管必然会愈加严厉。”胡景晖透露，“要先规范，后成长。不克以放松监管、牺牲监管为价值，去促进新兴行业成长。和买房一般，资金必需监管，而不是能够进行资金监管。”

雷是长租公寓暴的，麻烦也留给了处所当局。

11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧要通知》，要求住房租赁企业慎重选择房钱收取模式。

与此同时，西安市人民当局也下发《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》，要求住房租赁企业应在监管合作银行开立西安市独一的企业住房租赁生意资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意聚敛押金、随意调用房钱行为。严峻查处未经金融监管部门核准设立的机构开展小我“房钱贷”买卖。西安还要求，在地盘“招拍挂”时，设置“建成后的室庐租赁经营期不低于十年”的前提，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市发卖。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（收罗定见稿）》，监管办法多达60余条，将长租公寓“高收低租”“长收短付”“房钱贷”等高风险经营行为纳入监管。

截止今朝，杭州、深圳、成都等城市也已先后发布住房租赁资金监管通知，要求竖立独一的住房租赁资金监管账户。

就长租公寓行业的局势而观，蛋壳公寓不是第一个，也不会是最后一个风光事后遭难的..公司。它们的遭遇除了给处所当局带来棘手难解的问题，还给一二线城市里恢弘的房主和租客带来了深重袭击。11月19日，一位蛋壳公寓的房主在收集上写：我是把房子租给蛋壳的天津业主，天津蛋壳已经拖欠我10月份的房租跨越15个工作日，按合同商定我能够片面解除合同了。不外保险起见，方才我花了3个多小时收集齐了证据，写了一份民事告状状，预备过两天去法院告状蛋壳，解除合同并索赔。同时赶紧通知我房子里面的租客，抓紧找新房。

文章摘自中国房地产报，若有侵权，请关联删除

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