众筹民宿和酒店？新地产金融醒悟，13万亿美元蓝海嗷嗷待哺

在酒店界，与特色民宿、中低端酒店有关的产物，正在敏捷崛起。

以北京周边的特色民宿为例。它们的外观与北方民居无异，但内部却极富设计感，好多软装都是国外品牌。

如许的民宿并未便宜。

5月中旬的一个周末，在河北涞水南峪村的民宿“麻麻花的山坡小院”，87平米的两居院子，携程价达到了1880元。

而统一时期，位于延庆下虎叫村的“山楂小院”，53平米的院子，携程价达到了2130元。

它们的母品牌为“隐居乡里”，后者还经营着牧马人、姥姥家、师长的院子、黄栌花开、云上石屋等民宿品牌，甚至在延庆成立了一个北方民宿学院。

“隐居乡里”官网的民宿介绍

在隐居乡里官网查询得知，其对外发卖的民宿院子有77个。它们的单晚售价，根基都等于或跨越了北京的五星级酒店。

好比，统一个周末，在猫途鹰“观光者排名”中名列第一的北京香格里拉饭铺，大床间价钱为1035元，“山楂小院”是其两倍。

在全国的热点旅行城市，好比丽江、大理、成都、杭州、重庆等地，这类民宿也在络续涌现。好比四川阿坝州的“网红”浮云牧场，其价钱达到了成都五星级酒店的水平。

民宿之外，中端酒店也起头在中国各大城市遍地开花。维也纳、全季、麗枫、亚朵、和颐等品牌，扩张速度惊人。

2019年2月，亚朵迎来了第300家门店。

2018年6月，维也纳迎来了第2000家门店。从1000家扩张到2000家，该品牌仅用了一年半，平均不到13小时开一家。

面临中国本土品牌的扩张态势，国际酒店品牌坐不住了。

很长一段时间内，它们都以全权治理模式为主。现在，洲际、万豪、希尔顿等品牌，纷纷摊开了旗下中端酒店的特许经营权。

2018年，洲际酒店在中国签约了83家智选沐日酒店，个中有71家是特许经营。

而在头一年，洲际旗下的智选沐日酒店，就已在稻城亚丁景区开业。它也接纳的是特许经营模式。

“每晚价钱在300-600元的中端酒店，正在庖代快捷酒店，成为本年中国城市新开张酒店的主力。”经纬创投报道称。

这片市场有多大？

仲量联行展望，2020年全球可投资的贸易房地产总价格，将达到65万亿美元。

贸易地产包罗酒店、零售物业和贸易办公物业。若是按酒店类资产占比20%来估算，将来1-2年内，这个市场能够达到13万亿美元的规模。

这也就意味着，此类地产金融的成长，前景可期。

那么，具体到中国的民宿和中端酒店市场，它们为何有如斯伟大的爆发力？

从消费群体来说，一大原因，是国人消费升级，吃轻易面、背包穷游的时代已经竣事。

农家乐和快捷酒店都变得过于简陋、过于千店一面，人们起头追求更为舒适、奇特的住宿体验。

“五六年前去爬野长城，本地农家乐只剩30元一个床位的通铺，不得不和几个生疏人挤，一晚没睡好。”一位驴友透露，如今的本身，不肯再履历如许的观光。

另一大原因，是现代城市的快节奏生活，让人心生厌倦。

对在北京、上海、深圳等特大城市工作的白领来说，996属于常态，工作压力极大。

而北京不时显现的雾霾天，更会让人萌生“逃离”的念头。

“我们的民宿都选址在距北京市区2.5-3小时车程的局限内。这段距离不算近，能够为顾客营造出一种‘逃离感’，但它也不算远，如许他们周末就能够驱车达到。”隐居乡里的COO黄天宇说，民宿经营者的自我定位，应该是心灵按摩师。

“不想看见人山人海 ，只想看见海。”深圳一家民宿的告白语如是说。

新观光文化和消费文化的崛起，带动了这片万亿级别市场，而资源和金融的弄法，在这片市场中才方才醒悟……

在这片万亿市场，要扩大规模，最大的障碍，就是现金流。

持续而不乱的资金，成了这个行业的焦点竞争力。

是以，金融的玩家来了。

今朝，这片市场上已经形成了两大首要的金融模式。一种是股权众筹。

股权众筹，相信这个名字人人都不生疏。

2015年，这个模式鼓起，但此后，因缺乏持续的优质项目和..风控不力等问题，在2017-2018年,大部门..陆续进行买卖调整，甚至是倒闭。

而在特色民宿和中端酒店范畴，众筹却不测地活了下来。

“在这个范畴，众筹这个模式是能够走通的。”赵耕乾称。

撑持传统房地产行业的资金都是怎么来的？

“好多地产商都是用民间资金，倒几手，包装一下，利率成本也高达20%了。”业内子士称。

但因为房地产的暴利性，这个资金成本，房地产商也能承受。

可是，融资成本如斯之高，它不是一条正常而健康的资金链条。

在民宿、精品酒店和中端酒店范畴，资金链条发生了改变。

“这些项目的资金量要求并不高，往往只需要几百万到一两万万。”赵耕乾称，因为资金量不高，项目推出后，现金流不乱，且房地产的资产相对对照优点置，所以风险不高。

所以，多彩投起头用众筹的体式，为这些项目募资。

这类众筹是怎么玩的？

以多彩投在5月上旬推出的一个主打四川院坝主题的民宿为例。

这个项目募资总金额是600万，限制在200个投资人之内募齐。今朝这笔资金已经募齐。

多彩投官网上线项目

此类地产项目和其他股权众筹分歧的是，它们不是退出后再分红，多是按季度分红,到期后可退出投资源金。

好比这个项目的投资金额在2万到10万之间，投资刻日3年，每年投资人能够获得8%-13%的分红收益。

此外，投资者还能够获得24%-36%不等的消费金。

也就是说，若是你投了2万，每年就能够获得1600-1800元的分红，以及4800元的消费金。

而使用这些消费金，能够在这家民宿免费住4晚，且亲朋也能够使用——对于旅行喜爱者来说，这或许才是最具诱惑力的部门。

分红加上消费金，年化回报达到了32%。

在三年后，用户投资的金额会被悉数返还。

其实，这种模式和P2P的回报模式相似——投资时代拿利息，投资竣事后再拿回本金。

但与P2P分歧的是，这种模式有对应的实体，投资人能够去线下看项目，并体验项目。

“我们降低了实体空间项目的融资成本，这些项目的成本都在年利率百分之十几。”赵耕乾称。

实际上，在实业范畴，能撑持10%以上利率的行业并不多，房地产的确算个中一个。

也只有如许的行业，才能撑持股权众筹模式出场。

除了股权众筹之外，此外一种合作模式，就是对照简洁、传统的投资合作。

好比隐居乡里，如今首要和当局、村庄深度合作。

这是因为，当局有扶贫、振兴村庄和成长旅行业的需求，而民宿正好能够知足这些需求——好多民宿的“管家”，就是经由..的本地村民。他们不只会负责房间保洁，还会给旅客做饭，好比做馒头和熬小米粥。

是以，在增收之外，民宿还能够顺带解决农村的就业问题。

“‘麻麻花的山坡小院’这个项目，就是中国扶贫基金会找到我们来做的。”黄天宇透露，隐居乡里如今的好多项目，都是由当局直接拨款。

在资产端，房地产一向是被鼎力追捧的“平安资产”——跑得了僧人跑不了庙，且这类资产轻易措置。

但在民宿范畴，这未必适用。

“实际上，在民宿范畴，仅靠情怀、缺乏运营治理的项目很难做下去。”赵耕乾称。

据统计发现，在清扫Airbnb房源后，中国的农家乐和民宿也许有二十多万间，个中民宿也许有10万间。

而在这些民宿中，只有一半是..的，其余的一半是在亏钱。

而黄天宇也承认这一点。他看了好多案例，发现大部门文艺青年都冲着“诗与远方”的初心来开民宿，“但根基都赔了”。

“这是因为，民宿说究竟，照样酒店，要按照酒店的体式来治理和运营，但这些文艺青年并没有如许的治理经验。”黄天宇称。

另一方面，民宿的资产措置未必轻易。

这些民宿大多位于荒僻区域，甚至在一些小村子里，再想找到新的文艺青年来经营很难。

是以，行业的共识是，小我民宿很难做起来，而品牌化、专业化运营的民宿，才有想象空间。

“所以我们根基不和小我合作，都是和大的、成熟的民宿、酒店品牌合作。”赵耕乾称。

“在我们的项目，风控经由率只有5%。”他说。但投资就意味着风险，他估量，历久来看，仍存在必然的投资失败率。

是以，这个行业最大的风险，来自于民宿行业自己的不成熟。

但在成长得对照成熟的中端酒店，则好好多。

“一个成熟的酒店品牌运营起来后，盈利的或者性较高。”赵耕乾称。

然则如许的好项目，平日会被资源追逐，新金融就得去和传统金融抢项目，竞争会激烈好多。

此外，众筹成功之后，还有一个开工扶植的漫长时期，所以多彩投的项目平均投资刻日是3.5年，部门项目会在投资之后的1-2年，才开放提前退出的窗口期。

“它适合众筹，然则一定不适合VC投资。”赵耕乾坦承。

尽管面临多重挑战，但中端酒店和民宿的将来，仍然被看好。

据媒体报道，格兰维国际酒店集体总裁廖波超4月透露，今朝中国高端酒店占比5%，中端酒店占比30%，经济型酒店占比65%，精品中端酒店存在着极大的构造性缺口。

他展望，这个市场的潜在消费人群，将以每年10%的速度增进。

而黄天宇认为，北方民宿的市场，正处于爆发前夜。

今朝北京周边有一千多个院子，他认为，将来会有4倍于此的增进空间，院子数量会达到五千个。

他预备扩张到二三线城市，但会换一种打法。

“京郊民宿是营造逃离感，走朴素风，二三线城市是无边泳池，主打休闲感。”他透露。

好多人神往着诗与远方，民宿和精品酒店，就承载了如许的情怀。

那么，在被金融的杠杆撬动之后，“诗与远方”的载体是会变质，照样会变得更美妙？

今朝，进入这个范畴的金融弄法，大多是以共生和共赢为主。

“在村庄开民宿，就是要相符自然。若是你违反了村民的好处，或许你生了贪欲，立马就会受到责罚。”黄天宇说。

在这一点上，新式的地产金融弄法，的确和四处强拆的老弄法有很大的分歧。

*文中部门受访者为假名。

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