楼市后调控时代：宽货币,紧房贷

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来源 |米筐投资（ID：mikuangtouzi） [好文分享：www.ii77.com]

7月中旬，被称为央妈的央行和被称为财爸的财政部有一番论战，被“总想弄出个大新闻”的媒体描述为“互怼”。

央妈认为财政部财政刺激不够积极：上半年财政收入增幅居然高于GDP涨幅，说是保增长、稳经济，这钱都流入政府的腰包、并没有流入市场，经济怎么保？

财政部回应到：财政收入是老百姓的血汗钱，真金白银的花出去收益太差、打了水漂谁负责？之前金融机构鼓励地方政府借债，而今到了还债高峰期，在去杠杆压力下地方叫苦连连，央行在地方债乱象中扮演“共谋”和“从犯”角色。

就怕事不大的吃瓜群众只顾看热闹，当然不会深究背后的门道：二季度我国GDP增幅6.7%，相比一季度回落0.1个百分点，经济动能有衰弱的苗头，可经济下行这锅该谁背呢？

近来，地方政府债进入集中偿付期，可中央却严控地方发债、借新还旧，还明确表示要打破刚性兑付，再加上金融系统内的国开行收回棚改资金的地方行政审批权——实际是要断三四线城市的财路，地方政府借不来钱怎么去扩大投资？没有投资GDP怎么会不下滑？

地方政府为什么借不来钱？因为去杠杆啊。金融去杠杆、国企去杠杆、地方政府也要去杠杆，而央行却在管着印钞机。

可仅仅是这些吗？NO！中国经济正面临着“内忧”与“外患”。

先说内忧。

大的角度说，我国经济结构调整还未完成、正在路上，消费升级、供给侧改革都绝非一时一日之功，需要一个过程——重在科技突破，而科技进步哪这么容易？！

微观角度看，在去杠杆指导下，债务违约不断、P2P爆雷潮涌、地方财政举步维艰，苦日子似乎才刚开始。此外，今年股市下跌，投资者损失惨重；人民币汇率下探不止，眼看就直奔6.9而去。股、债、汇多杀，你说是不是内忧？

再说外患。

国内经济转型、改革成功，需要一个良好的外部国际环境，可现实呢？自今年3月份特朗普签署301法案以来，中美贸易摩擦不断升级，首笔340亿美元的贸易战已然开打，下一步怎么走前途未卜。

作为中国最大的贸易国、顺差国、技术/资本来源国，与美国关系的和谐至关重要。而特朗普却是一个变幻莫测、难以预期、不按套路出牌的人。此外，南海纷扰、台海风险、本是造福世界的“一带一路”却被西方媒体解读为中国“锐实力”等，都在破坏外部环境。

那怎么破局呢？

思量前后、来回考虑，两害相权取其轻——还是经济刺激吧。

正像财政部副部长说的：财政政策和货币政策是宏观调控体系的两大支柱。无论积极的财政政策还是稳健的货币政策，都是党中央、..确定的重大宏观政策取向。

OK。央妈和财爸就像两夫妻，虽偶尔吵吵闹闹，但毕竟是一家子，随即二人拥抱言和，开始联手刺激、调控经济。

之后的事，大家都知道了：央行开始默默放水、信贷刺激，财政部也表态将实施更积极的财政政策。

7月17日，银保监会领导主持座谈会，要求大中型银行加大信贷投放力度，带动实际贷款利率明显下降。

7月23日..常务会提出，要更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。并强调：积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度——保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。

当日，央行开展5020亿元的一年期MLF操作（可理解为印钞），当日并无MLF到期，只有1700亿元的7天逆回购到期，相当于净投放基础货币3320亿元。此前，央行窗口指导部分银行给予额外MLF资金，用于支持商业银行贷款投放和信用债投资。

7月26日，部分央行分支行已在执行调整MPA（宏观审慎框架）部分参数的要求，以达到放松核查要求，从而促进银行加大信贷投放。

……

上面这些没看懂也没关系，只需记住：央行货币政策由稳健中性转向宽松得以确认，降杠杆也转变成了稳杠杆。

央行忙着放水，可财政部也没闲着啊。

财政部提出：下一步将聚焦减税降费，确保全年减税降费1.1万亿以上，加快组建国家融资担保基金，解决中小企业融资难。此外，还要加快今年1.35万亿的地方专用债发行，推动早见成效。并提出一系列减税降费的目标和措施。

央妈和财爸一系列动作的背后就是：信贷要放水、政府要花钱。

一听说要信贷要放水，政府又开始大搞基建要花钱，很多人的第一反应估计是：赶快、抓紧、马上去买房。

这就是问题所在：几乎每一次放水刺激，钱最终都流向了楼市，并推动了房价上涨。可这次又完全不同：楼市调控史上最严、政策措施史上最多、决心似乎也史上最大，中央一再强调“房住不炒”，最近的政治局会议更是强调“坚决遏制房价上涨”，这次会例外吗？

也因此，就出现了当下有意思的现象——宽货币、紧房贷：信贷是放水，但要让放出来的钱流向实体经济，继续限制信贷资金流入楼市、推高房价。

于是我们看到了：自2016年9·30调控以来，楼市调控不仅未曾放松、反而根据市场热度不断的强化，丝毫没有懈怠。

在6月24日定向降准释放信贷资金后，6月28日住建部等七部委随即联合印发《通知》，要求在30个重点城市开展为期半年的房地产乱象专项治理行动，其实就是防止信贷资金流入楼市。7月31日，深圳市出台今年第三次楼市调控政策，以压制蠢蠢欲动的房价。

财政部在谈到财政政策将更加积极时，也强调“财政政策不搞大水漫灌式强刺激，各项政策要稳步推进，不搞大起大落，并根据形式变化相机预调微调”。

这轮经济刺激的目标显而易见：是要放水刺激，但得精准刺激、量身定制的、目标明确的去实施。

现在最大的难处是：传统产能过剩、新科技创新类产品缺乏、实体不..，政府要银行资金流入中小微企业——可中小微企业贷款风险大、成本高啊（放款100万和放款100亿，对银行来说人工/管理/办公成本等几乎相等），行政命令能违背市场规律吗？

一边是洪涛骇浪的水虎视眈眈要涌入楼市，一边是政府围追堵截强力筑坝拦水，谁赢谁输如何博弈？

经济刺激理想的路径是：信贷放水流入实体—推动物价上涨—助推工资上涨—助推房租上涨—提高租售比—房价泡沫自然湮灭，这是一个预防泡沫破灭、做实房价的过程。

当然，这是理想的完美状态，可现实极其复杂、稍有不慎满盘皆输。

虽然严禁信贷资金流入楼市，可中国人的“聪明才智”总能一一破局：

限制房抵贷资金流入楼市，那就通过消费贷资金进入；

消费贷限额100万、最长缩短至10年、要提供消费发票，那就通过经营贷资金进入；

限制经营贷资金进入楼市，那你告诉我如何限制？经营贷资金不就是在支持实体么？

楼市调控也遵循边际效应递减规律：一项调控政策出来，总有新的应对方法破解，长此以往、重复博弈，就会对调控产生疲态、调控的效能也会渐打折扣：一鼓作气再而衰三而竭。

调控是一个重复博弈的过程，并非一直固定不变、而是动态调整的。它取决于当时的外部客观环境——如2007年还楼市调控，2008年就改成了经济刺激，因为美国次贷危机；2013年还楼市调控，可2015年又开始了经济刺激，因为要去库存。还取决于政府的主观意愿——政府有多大的动力、有多大的决心、有多大的能力、有多大的掌控力。

请不要用静止、单一的标准评判调控——对或者错、成功或者失败、一条道坚持到黑或者半途而废，外界环境不断变化，政策自然要适时调整。

当实业继续不..、当小微企业的贷款风险依旧高企、当股市没有正收益产生不了..效应、当科技没有新突破提供不了新供给和新需求……钱还能往哪去呢？

很多人期盼钱会流入楼市，可政治局会议已一锤定音：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。看样子，市场和政策博弈仍在继续，谁胜谁负还未见分晓。

或许你是刚需、或许你是改善、或许你是投资、或许你就是炒房，不同类型的你该做出什么选择呢？

现在该不该买房，话筒交给你，有请发言！

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