2018年度上海中高端酒店市场大数据分析报告

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文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院(MTA)整理统计完成。

关于各品类释义

1)报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分(四星)和330分(五星)，由当地星级评定机构评定的酒店。

2)报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星，但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。

3)报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店(含部分精品民宿、独栋别墅等)。

4)报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络..上的数据表现，如微信，微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。

迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院(MTA)独家发布，用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据，可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。

基于迈点研究院(MTA)自主开发的“迈点区域酒店指数监测系统”Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System(MRHCIMS)提供的是一项免费数据分析服务，旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况，得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。

迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。

监测渠道包括携程网、同程网、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站;同时也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自媒体..。

计算公式：MCI=a*OI+b*PI

注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，指系统中的加权系数; OI(Operation Index)，指运营指数;PI(Public Sentiment Index)，指点评指数。

点评指数：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况。

运营指数：一段时期内，用户在酒店微博微信中的活跃情况。

目前，迈点研究院(MTA)已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。

1.1宏观经济环境

2014-2017年上海GDP整体稳步上升，但增幅较为不稳定，近年来呈现波动状态;旅游业收入发展势头相较GDP走势变动幅度更大，且在2015年GDP增幅放缓时逆流而上仍超出前一年增幅，2016年大幅提升后放缓;酒店业收入整体发展走势与旅游业相同，且在2016年前增幅保持高于旅游业，2016年遭旅游业收入增幅强劲反超，但增幅也明显高于前两年。

数据来源：迈点研究院(MTA)

1.2上海现有旅游资源

上海拥有大量4A级及以上旅游景区资源，2017年共接待过夜旅游人数32516.48万人次。至2017年市内拥有4A、5A级景区共53个，主要集中分布在浦东新区，共9个景区，其次松江区、嘉定区和宝山区各占6个;长宁区和普陀区拥有景区资源较少，各有一个。

数据来源：迈点研究院(MTA)

上海作为经济中心，拥有大量的流动人口和庞大的酒店市场需求。据迈点研究院(MTA)实时抓取第三方酒店预订..的不完全数据统计，上海2018年共有13066家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星级酒店及四、五星级标准酒店)681家。

2.1上海现有酒店行政区分布

681家中高端酒店分布在上海的16个行政区。受上海市城市规划影响，各区职能划分不同，酒店分布特征十分明显：浦东新区的陆家嘴区域作为上海的金融中心，拥有大量的高端商务市场，中高端酒店分布密集，同时区内的上海迪士尼乐园也吸引了大量度假休闲类酒店进入市场，酒店数量超过190家，明显高于其他行政区;同时拥有大量人文旅游资源，处于上海内环的黄浦区，以及受浦东新区市场辐射影响，紧邻浦东的闵行区酒店开设数量分别位于第二、三位置，开设酒店数量均超过60家;而金山区相较之下高端酒店市场比较局限，仅有2家进入。

数据来源：迈点研究院(MTA)

2.2上海现有酒店商圈/景区分布

此次监测的483家中高端酒店共涉及上海59个主要商圈/景区。迈点区域酒店舆情指数MCI监测酒店中共有8个商圈/景区较为热门，酒店总量超过350家(图4)，超过上海市中高端酒店市场的50%。就酒店数量而言，迪士尼度假区对于吸引酒店入驻拥有明显优势，区域内酒店超过64家，与浦东陆家嘴金融贸易区和浦东新国际博览中心共同形成了浦东中高端酒店的庞大市场，分别拥有酒店数量占上海各区的前三名;淮海路商业区虽然开设酒店是八个商圈中最少，但由于其地理位置处于上海内环，面积较小且地租高昂，开设酒店数量相对较少。

数据来源：迈点研究院(MTA)

2.3上海现有酒店品牌分布

上海酒店市场内品牌酒店占比45.96%，接近市场体量的一半。整体而言，上海酒店市场国际化程度高，超过70%的酒店品牌来自海外，且品牌众多，其中万豪国际集团旗下酒店品牌最多，占品牌酒店的15.77%;其次是洲际酒店集团，占比达到11.26%。国内品牌中，首旅如家酒店集团一家独大，占比10.81%，与第二的亚朵酒店管理集团的4.05%占比差距悬殊。

数据来源：迈点研究院(MTA)

上海酒店市场国际化及品牌化程度非常高，且由于是国家经济中心，城市国际化程度高，海外市场庞大，多数国际品牌选择上海作为进入中国市场的切入点，国际品牌众多且有大量小众品牌;而国内酒店品牌化程度也比其他城市更高，大量国内品牌酒店选择入驻上海以加强其品牌的国内影响力。

就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。

3.1 上海星级酒店运营分析

据国家文旅部监督管理司数据显示，上海2010-2017年度中高端酒店房价整体较高，在2010年达到最高值，之后下跌且有小幅波动。五星级酒店房价变动幅度最大，2010年峰值超过1200元/晚后逐年下跌至2013年的938元/晚，之后房价在900-1000元/晚之间浮动;四星级酒店房价仅在2010年突破600元/晚，之后至2017年均保持在500元/晚左右，与五星级酒店房价差距相对较小;三星级酒店房价则相较稳定且偏高，与四星级酒店房价差额保持在200元/晚左右，2010年超过370元/晚后一直保持在300元/晚左右，近年来回升趋势明显，2017年达到364元/晚，有望重回最高房价。

数据来源：国家文旅部监督管理司

就入住率而言，2010-2017年上海星级酒店的入住率均在2010年达到最高之后走低，四星级酒店入住率整体处于市场最高水平，但在2010-2011年及2016年遭五星级酒店反超。五星级酒店入住率在2010年达到市场最高水平71.80%后下跌，2012年达到最低入住率59.10%且低于四星级酒店水平，虽然在2016年入住率重新超过四星级酒店，但2017年再次下跌，整体入住率保持在60%-70%之间;四星级酒店入住率在2010年最高水平71.10%后跌破60%，但回升较快且稳定，近年有重回峰值的势头，2017年达到70.87%，处于市场领先位置;三星级酒店2010年入住率与四、五星酒店入住率差距达到最小，且为近年来最高值68.60%，之后跌破50%逐年回暖，但与中高端酒店入住率水平差距仍未明显缩小，2017年入住率达到下跌后最高水平，接近65%。

数据来源：国家文旅部监督管理司

3.2主要商圈/景区运营情况分析

价位分布

根据迈点研究院(MTA)监测的第三方预订..酒店房价水平，八个主要商圈价位分布如图8所示。上海市中高端酒店房价整体主要分布在350元/晚-1500元/晚之间，迪士尼度假区、浦东陆家嘴金融贸易区和外滩地区价位分布相较更广，高价酒店偏多，尤其是浦东陆家嘴金融贸易区，商圈内酒店数量庞大且市场消费能力高，大量酒店平均房价高出1500元/晚，最高房价达到3568元/晚。静安寺地区虽然地处上海内环区域且高价酒店密集，但平均房价分布较为集中，最高仅略超过1500元/晚，且1000元/晚-1500元/晚之间定价有明显空白区域。

就各个商圈地区的平均房价水平而言，淮海路商业区平均房价受区域内思南公馆定价影响，商圈内整体平均水平大幅抬升，高出除思南公馆外其余所有酒店平均房价，达到3323元/晚，若去除思南公馆定价影响，则商圈内平均房价水平稍高于迪士尼度假区，达到807元/晚。静安寺地区平均房价为八个商圈/景区最低，仅为644元/晚，主要由于区域内以国内品牌酒店和单体酒店为主，定价相较其他区域多国际联号酒店而言更低

数据来源：迈点研究院(MTA)

平均运营指数分析

单就运营指数而言，八个地区除虹桥地区和浦东陆家嘴金融贸易区外，其他地区酒店整体水平与所在区域内的平均水平较为一致，区域内酒店竞争激烈。外滩地区平均运营指数明显高于其他七个商圈/景区，且整体离散程度低，证明市场内各家酒店实力均较强且彼此间实力差距小，竞争激烈;而虹桥地区和浦东陆家嘴金融贸易区虽然平均运营指数处于中等水平，但这两个区域内指数总体标准偏差过大，各个酒店运营水平不一，极值偏高拉高平均运营指数，参考性不如其他五个地区。

数据来源：迈点研究院(MTA)

3.3 平均运营指数前十酒店名单

就市场运营方面而言，上海由于其自身城市国际化影响，市场内大量国际酒店，且竞争力强劲，运营前十的酒店中，仅上海大酒店一家为国内酒店，其余均为国际品牌酒店且凯悦酒店集团旗下酒店居多。前四名的酒店运营指数差距极小，国际品牌酒店之间竞争激烈，排名极易变化。

数据来源：迈点研究院(MTA)

4.1 中高端酒店潜在客群画像分析

从潜在客群分布来看，上海潜在中高端酒店的客群年龄主要集中在30-49岁，男性和女性占比基本对开，但使用“上海宾馆”部分客群男性占比稍高于女性且更多40-49岁年龄段，“上海宾馆”使用人群年龄段偏高。

酒店的潜在客户主体为华东地区，尤其为长三角地区上海及其周边省市。同时，由于上海的经济中心地位，与北京的商业往来十分紧密，北京潜在客群搜索上海酒店也十分频繁;华南地区潜在客群相较之下惯用“上海宾馆”的人数更多;而深圳由于本地拥有与“上海宾馆”同名酒店，搜索频率异常偏高，不计入考虑范围。

人群属性(数据来源：百度指数)

区域来源(数据来源：百度指数)

省份来源(数据来源：百度指数)

城市来源(数据来源：百度指数)

从上海酒店的需求图谱来看，潜在客群选择上海酒店预订时，直接搜索酒店品牌或地区附近酒店较多，且与上海酒店保持较强的相关性。换言之，上海酒店市场内，品牌效应对于酒店占领市场份额的作用相比其他城市更加明显，上海酒店的潜在客群对于酒店的品牌有明确偏好，且更倾向于国际联号酒店;同时就酒店选址而言，潜在客群偏好于外滩及迪士尼度假区域内的酒店，外滩和迪士尼成为主要吸引外来游客的景点。

需求图谱(数据来源：百度指数)

4.2 主要商圈/景区客评情况分析

OTA点评情况

从监测的OTA点评情况来看，浦东陆家嘴金融贸易中心点评量和好评数量为八个热门商圈/景区中最多，主要由于其自身的上海金融中心地位影响，市场内大量高端商务酒店需求，吸引大批中高端酒店进入市场提供房晚数量。淮海路商业区整体酒店评价数量及好评量偏低，主要由于区域内多数酒店体量偏小，地处法租界多精品酒店，市场内整体客房供应数量偏低，点评数量按一定比例下降。

就好评率而言，浦东新国际博览中心地区酒店虽然整体点评数量不多，但是多好评，好评率为八个商圈/景区中最高，主要由于区域内多品牌酒店，各酒店集团管理方对于顾客满意度较为重视，且有专人运营对客关系，好评率偏高，拉高整体区域内好评水平;迪士尼度假区和人民广场地区好评率在八个区域内偏低，主要由于区域内多单体酒店，酒店自身对于提升顾客满意度的专业程度不及品牌酒店，缺乏系统专业的运营流程，使酒店好评分数及好评数量偏低，区域内整体平均水平稍显偏弱。

数据来源：迈点研究院(MTA)

平均点评指数分析

2018年八个重点区域平均点评指数及其离散程度如图11所示，各地区水平差异较大，且酒店之间水平参差不齐。浦东新国际博览中心地区平均点评指数高于其他区域，且各酒店指数离散程度极低，说明区域内各酒店之间的点评指数十分相近，就点评板块而言，酒店间差距不大，竞争激烈，同时平均水平能够较为准确地代表区域实际情况;淮海路商业区平均点评指数偏低，主要由于该区域内整体酒店客房供给量偏低，一定比例拉低了整体点评数量，同时区域内多小体量精品酒店，但中型商务酒店也占有一定比例，导致各家酒店客房数量差异偏大，直接导致点评数量的差异，点评指数离散程度大;然而区域内酒店点评情况差异最大的是静安寺地区，主要由于地区内单体酒店占比高，但又有表现较为优秀的国际联号酒店入驻，市场内酒店点评指数极值差距大，虽然平均指数水平处于中等，但是市场内酒店之间实力悬殊，总体标准偏差大。

数据来源：迈点研究院(MTA)

4.3点评指数前十酒店名单

相比运营指数排名，点评指数上榜酒店国内单体酒店数量增加，品牌酒店中老牌酒店占比也提升。上榜的单体酒店中，龙之梦大酒店主要受酒店自身市场扩张战略影响，更偏向与OTA..合作推动酒店入住率和房晚销量，一定程度上提升了酒店点评总量，从而达到较高的点评指数;另外两家单体酒店主要由于酒店自身开业时间较早，已经占有一定的市场份额和稳定的客户群体，市场积累相较其他榜上酒店更加厚实，点评指数偏高。剩余上榜的酒店均为国际品牌高端酒店，在上海酒店市场中，国际品牌仍拥有压倒性的竞争优势，同时由于其目标客户群体的国际化程度高，国际品牌酒店更加受市场欢迎，且市场认知程度更高。

数据来源：迈点研究院(MTA)

迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。

5.1主要商圈/景区舆情指数分析

数据来源：迈点研究院(MTA)

上海市重点商圈/景区酒店MCI指数水平基本与点评指数分布一致，同时受运营指数影响峰谷值。浦东新国际博览中心地区平均MCI指数为几个热门商圈/景区中最高，虽然受地区偏低运营指数压制，优势削弱，但区域内整体酒店MCI指数水平较为平均，各酒店指数离散程度最小;浦东陆家嘴金融贸易区虽然运营水平相较其他地区有一定优势，但未能足够弥补其点评部分短板，且由于区域内大量酒店市场影响能力参差不齐，MCI指数离散程度相较单个指标而言更大，成为八个热门商圈/景区内酒店市场影响力水平差距悬殊最大地区。而淮海路商业区由于区域内多家酒店为精品酒店，小体量酒店本身市场影响力有一定限制，且酒店市场定位不同，目标市场主要为精品小众的各类细分市场，主流市场认知度则相对较低，MCI指数偏低。

5.2 主要商圈/景区品牌分布

上海地区酒店的品牌化程度相较其他城市较高，所选的八个商圈/景区中，单体酒店与品牌酒店几乎五五分成，且品牌种类相对更多样化。就品牌酒店而言，国际品牌酒店以万豪国际集团旗下酒店为主，占据7%;而国内品牌酒店中，则以首旅如家为主，占比5%。

数据来源：迈点研究院(MTA)

5.3 2018年上海中高端酒店舆情指数(MCI)前十名单

舆情指数前十榜单以国际酒店为主，国内仅有一家且为单体酒店：上海大酒店，位列第六。虽然国际酒店在上海中高端酒店市场内占据绝对优势，但国际酒店集团之间的竞争也十分激烈，前十名单中的酒店共包含6个不同的国际酒店集团，其中凯悦酒店集团上榜3家，在上海市场内表现优异。

数据来源：迈点研究院(MTA)

上海市近年来着力发展旅游业，进行产业转型，未来旅游业将成为上海战略性支柱产业。“十三五”旅游规划中提出的“三圈三带一岛”旅游发展空间概念，使上海旅游业发展更加侧重于城市高品质文化休闲和度假服务。作为上海旅游业的重要组成部分，上海休闲度假酒店市场也将迎来一个全新的更开放的市场。

6.1 浦东中部地区市场多元化

上海国际旅游度假区是上海“十三五”规划中的国家级旅游功能区之一，以上海迪士尼乐园和迪士尼小镇闻名，但也因此该区域的市场认知形象仍以主题游乐为主，市场内的中高端型酒店也主打主题游乐。然而上海市对于该区域的功能划分并不局限于此，旅游度假、特色会展和商贸服务同样也在规划范围内，。目前区域市场内高端酒店不多，主要为迪士尼自营的主题酒店，商务性质酒店偏少，其余为单体或中端酒店，“休闲+商务”复合型酒店市场仍有进入空间。

6.2 人文细分精品酒店市场热度依旧

上海外滩-豫园-新天地历史人文休闲区内包含大量富有历史底蕴的老洋房和弄堂建筑，同时由于地处上海法租界内以及区域政府的支持与保护，许多老式上海建筑被改造成为精品酒店，逐渐形成规模。虽然市场内的精品酒店数量日渐增多，但是由于本身建筑限制，各家酒店体量均较小，而该地区本身处于上海内环地区，国内外游客量巨大，市场需求量也十分庞大，人文精品酒店的细分市场仍不饱和。虽然精品酒店市场仍有进入空间，但准备进入市场的酒店需要做好自身酒店的市场宣传，避免与大量人文精品酒店产品特征大幅重合，同时也要注意市场内的精品民宿抢占市场。

6.3 崇明岛休闲度假酒店市场潜力巨大

崇明岛近年来着力打造生态旅游岛形象，并建设了东滩湿地生态旅游休闲区，完善岛上田园生态观光、游憩、文化休闲功能。结合近年来的岛屿旅游热点和上海重点发展的邮轮旅游，东滩湿地地区可以考虑开发邮轮酒店市场。目前市场内已有两家国际高端酒店，但其品牌定位仍为综合型酒店，且靠近高尔夫球场地区，高端度假型酒店尚未进入市场。虽然当地单体酒店多为度假型，但主要集中在岛的西北部及中部地区，东部酒店市场仍有较大空间进入。

数据来源：迈点研究院(MTA)

迈点研究院(MTA)致力于旅游住宿、租赁地产领域的行业研究，对行业各类数据进行深入挖掘与分析，并重点开展对人力资源、品牌发展、市场运营、产品市场调研等问题的研究，提供系列权威报告，供业内人士参考。

1)2009年5月1日，迈点研究院(MTA)第一份原创报告对外发布，这意味着中国酒店业第一家互联网大数据研究机构正式诞生;

2)2011年7月1日，研发一年之久的迈点品牌指数MBI正式上线，掀起了中国民族酒店的“品牌革命”。自此，“品牌影响力”成为每一家酒店集团的KPI考核指标项;

3)2013年8月27日，“2012年度影响力酒店品牌颁奖盛典”在杭州开元名都大酒店举办，迈点研究院(MTA)联合迈点网等126家主流媒体重磅推出中国首份年度酒店品牌发展报告;

4)2015年1月1日，迈点区域酒店舆情指数MCI正式上线，23个全国重点城市超10000家中高端酒店开始将每月用户点评视为自己的“生命线”;

5)2015年7月1日，迈点品牌指数MBI(供应商品牌部分)正式亮相，酒店领域的“中国制造”在向“中国‘智’造”升级过程中，有了客观、公正的评价维度;

6)2016年2月1日，迈点品牌指数MBI(公寓品牌部分)正式亮相，中国长短租公寓行业第一次将“品牌”提上前台，大量公寓品牌纷纷诞生并发展，取得了前所未有的影响力;

7)2016年10月20日，全球专业的第三方移动数据提供商TalkingData与迈点研究院(MTA)签订战略合作协议，共同打造旅游及大住宿业的大数据运营..;

8)2016年10月21日，北京人民在线网络有限公司与迈点研究院(MTA)签订战略合作协议，联手打造旅游及大住宿业的舆情大数据..;

9)2017年2月15日，旅游及大住宿业大数据..-众数对外上线，这是迈点研究院(MTA)与TalkingData、人民网强强联合落地的第一个数据产品线;

10)2017年4月21日，由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的首届“2016年度影响力公寓品牌颁奖盛典”在北京隆重举办，这也是行业内第一次出现品牌峰会;

11)2017年9月1日，迈点品牌指数MBI(联合办公品牌部分)正式亮相，这预示着联合办公开始进入“数据化时代”，与公寓、酒店等经营品牌一起助力地产租赁行业发展;

12)2018年4月26日，品牌中国战略规划院与迈点研究院(MTA)宣布签署战略合作协议，共同开拓旅游大住宿业及租赁地产业品牌生态研究，联手打造行业品牌生态系统;

13)2018年8月1日，迈点品牌指数MBI(景区品牌部分)正式亮相，围绕吃、住、游、乐、行的旅游服务业生态布局，进一步形成;

14)2018年9月1日，迈点品牌指数MBI(商业地产品牌部分)正式亮相，这也预示着旅游、住宿、办公、体验空间的生态闭环已全部纳入体系监测。

迈点研究院(MTA)经过9年的互联网大数据沉淀，建立了完整的旅游住宿业及租赁地产行业大数据..库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群..等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民网、TalkingData战略合作;影响超1000家商业地产品牌、1000家酒店民宿品牌、2000家公寓品牌、500家联合办公品牌、249家5A级景区品牌、100家主题乐园品牌、300家上下游产业链服务商品牌以及10000家全国重点城市高星级酒店…

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