领跑全美，达拉斯房产被热捧的秘密

今天学习美国房产。 [转载出处：www.ii77.com]

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我们扒了一下美联储最新的资金流动报告，数据显示截至到2018年3月31日，美国家庭净资产有史以来首次超过100万亿美元，创下100.8万亿美元的历史新高。

一季度，家庭资产总额增加了1.1万亿美元，其中来自于房地产的增值达到了4900亿美元。

通过房价涨幅、市场健康程度和租金收益水平等多指标的综合衡量，我们发现有一个地方的房产——达拉斯，已成为极具潜力的全球不动产投资地。

 达拉斯四房住宅中位价变化

来源：Zillow

房价：

达拉斯房市过去一年住宅价格增长13.8%；

住宅价格中位数由9.86万升至19.5万美元；

四房住宅价格中位数由11年的25.7万增长至44.1万美元。

达拉斯住宅月租金中位价变化 

来源：Zillow

房租：

上图可见，达拉斯住宅租金水平也在稳步增长中，四房住宅月租金中位价已达到2717美元，租售比状况良好。

达拉斯法拍屋数量/万人变化

来源：Zillow

贷款：

房产抵押贷款拖欠率仅为1.3%，低于1.6%的美国平均水平；

仍处抵押贷款中的住宅比例为5.7%，同样低于10.4%的美国平均水平；

法拍屋数量也创新低，达拉斯每1万个家庭中仅有0.6个家庭被取消抵押品赎回权，属极低水平。

所以从市场健康程度看，达拉斯以9.9/10的分数被评为“非常健康”（Very Healthy）。

从驱动因素上看，达拉斯房市仍能领跑全美，这与其经济、人口、就业和基础设施建多方面的现实状况是分不开的。

1、GDP排名全美第五

达拉斯是德州第三大城市，全美第九大城市，2017年GDP为4476亿，都会区GDP为5775亿美元，排名全美第五。

达拉斯与沃斯堡、阿灵顿组成达拉斯-沃斯堡（DFW）大都会是美国南方的第一大都会区，其经济支柱为石油工业、电信业、计算机技术、银行业和航空运输业，全市共有600多家石油公司和3000家工厂。

中美能源依存度变化

来源：国家统计局、美国能源署

特朗普“能源独立”行政命令的签施与税改的持续推进极大地促进了美国能源业发展。2017年，标普石油和天然气炼制与..指数上涨27%，进入18年，标普全球石油指数超过2000点，反映出行业良好发展态势。

美国能源出口量的提升与对外依存度的降低，是达拉斯经济持续腾飞的基本动力。2018年，达拉斯都会区已成为22家财富500强企业和42家财富1000强企业的总部所在地，最富盛名的即为石油巨头埃克森美孚。

2、40万新增人口推动租赁市场

短期看政策，中期看供需，长期看人口——达拉斯房产市场稳定发展的长远预期与大量的净流入人口不无关系。

美国无户籍制度，2011-2016年，美国88%的新增人口最后选择了西部和南部沿海地区，德克萨斯州新增人口排名全美第一，为221.6万人（达拉斯人口增长近10万），加利福尼亚州和佛罗里达州紧随其后。

2016-2017年美国居民人口增长排名

2016年美国人口增长率爆冷门，创20世纪30年代以来最低，但德州依旧有近40万的新增居民增长！

美国人口由非沿海区域流向沿海区域的核心城市已成为趋势，而德州正以其低廉的生活成本、无州个人所得税的优越政策和充足的就业岗位，吸引着大量美国人前来定居。美国本土人用“脚”选择了德克萨斯州，推动其租赁市场的长期稳定发展。

3、就业增长率4.3%，远超平均

美国劳工统计局官方数据显示，全美最大的15个都会区中，达拉斯-沃斯堡和休斯顿并列成为2017年新增制造业职位最多的地区，分别增加了8800个制造业岗位。

达拉斯制造业的就业岗位年同比增长达3.3%。

DFW就业增长率与全美对比

来源：美国劳工统计局

2017年5月至2018年5月期间，专业和商业服务在达拉斯都会区增加了25500个工作岗位，这有赖于经济结构调整下银行业的发展。

达拉斯地区就业增长率为4.3％，远超美国同期2.4%的就业增长率，全年增加的就业人数多达122000人。

就业率的提升侧面反映达拉斯房产市场的租赁者支付能力的提升，与房产抵押贷款拖欠率和法拍屋数量新低的数据同时证明——达拉斯已通过就业良好地吸纳了新增人口。

4、德克萨斯高铁

2018年5月2日，德克萨斯中部铁路公司宣布选择贝克特尔公司为其计划提供项目管理服务，开发私人的融资高速线路以连接达拉斯和休斯顿。

过去，从达拉斯开车去休斯顿需要3.5个小时，而这条390km的线路建成之后，来往两地所需时间将缩短为90min。

美联社9月14日的报道显示，Texas Central将提供3亿美元的贷款以支持达拉斯-休斯顿高铁建设。该项目现已经进入具体实施阶段，将在未来5-10年持续带动沿线经济及房地产市场的发展。

大唐·新航线团队最近关注的一个项目：达拉斯赛德庄园独栋别墅

项目特点：

| 总价40万美金起，永久产权

| 包租两年，4%净收益/年

| 使用面积205m²起，全新精装修交付

| 优质学校环绕，坐享32平方公里湖景

| 房产增值预期显著，高租赁水平

Joe Pool Lake湖畔风光

赛德庄园紧邻Joe Pool Lake，森林公园、高尔夫、游艇俱乐部环绕，是达拉斯-沃斯堡知名的富人区。本项目周围主要人口为家庭年收入超过10万美元的白人家庭，租赁市场安全稳定。

赛德庄园交通便利，15分钟车程内有三家沃尔玛超市，通过67号公路即可直接前往达拉斯市中心。项目周边拥有Merrywood School、Ovilla Christian School等知名学校，可享受学区房优势。

高标准精装修，拎包入住

项目为高标准精装修，4房独栋别墅的使用面积205平方米起，总价仅40万美元起，均价不足两千美元。以成本计算，该区域不仅属于美国房产的价值洼地，均价甚至远低于国内二线城市。

社区已建成项目实拍

随着美元的持续强势，美国房产愈发受到国际投资者的青睐。作为领跑全美的健康房地产市场，达拉斯及德克萨斯州值得中国高净值人群的进一步关注。