“以房养老”的话题又一次火了。

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今年7月初，杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了“以房养老”反向抵押登记，8月7日，浙江首单“以房养老”保险发放，这对杭州老夫妻领取到了第一笔养老保险金。

而近日，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。

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“以房养老”，就是让老人能够提前兑现房子未来的价值，用于养老并改善老人的生活品质。但众多老人心存疑虑，进度较为缓慢。

那么，在杭州的这个“以房养老”的案例中，房子究竟扮演了怎样的角色，反向抵押后，其产权又发生了怎样的变化呢？

住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完整产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

陆先生老两口是杭州第一个“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部门联合印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》，年龄范围为60周岁（含）至85周岁（含）之间的老人可参与投保。这意味着，陆先生老两口有机会申请“以房养老”。

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据了解，为了保障客户的权益，以房养老的保险流程比较严谨，中间还涉及到税务、不动产登记、房管等多个部门；正常投保流程外，还需要对房屋进行评估和保险精算，签约合同后还需要抵押登记和进行合同公证。

因此直到今年7月初，陆先生夫妇才顺利办理了这项“以房养老”反向抵押登记，保险公司也拿到了不动产登记证明，双方终于完成“老年人住房反向抵押养老保险”的签订。

据记者了解，陆老先生已经快80岁了，退休前是普通工薪阶层，老两口的退休金加起来不足4000元，一旦生病住院，经济压力会比较大。

而办理“以房养老”后，夫妻俩还能继续住在房子里，每月能领到6000多元的养老金。这样的话，老两口每月收入达到万元左右，生活会相对宽裕不少。

很多老人对“以房养老”心存疑虑的原因，是担心房子产权发生变化，生怕养老金拿了几年会出现变故，到最后钱也拿不到，房子也没了。

承保陆老先生两口子“以房养老”的幸福人寿保险股份有限公司浙江分公司的相关负责人表示，老人办理住房反向抵押养老保险后，并非房子的产权转移到了保险公司，事实上，房子的产权仍属于老人（不动产权证仍在老人手上），只是这时候的房子产权是“有限制的所有权”。

钱报记者从杭州市不动产登记服务中心了解到，进行反向抵押登记后，无论是不动产权证上还是后台的数据库，都会有相应的记录。

也就是说，办理以房养老保险后，虽然不动产权证仍在自己手里，但想偷偷转让是不可能的，办不了过户。

不过，老人可以将房子进行出租（每次签署的租赁合同期限应在两年以下）。像陆老先生的房子位于上城区近江一带，面积不到40平方米，月租金在4000元左右。

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办理以房养老后，陆老先生老两口在领取每月6000多元的养老金基础上，还可以将房子出租，再获得4000元的租金收益。以后老两口住养老院，费用也绰绰有余。

等到老人百年之后，其继承人仍享有优先赎回权，可以选择偿还养老保险相关费用赎回房屋；如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还养老保险相关费用，如有剩余归属继承人，如不足则由保险公司承担。

其中，养老保险相关费用包括：按50%承担的房屋评估、抵押、公正、律师等费用；保单管理费；在特定期限中保险公司已支付的基本养老保险金额及其利息累积值（按年复利5.5%计算）；退保手续费；其他可能发生的费用等。

从去年11月杭州成为全国第8个住房反向抵押养老保险试点城市至今，杭州仅陆先生夫妻俩成功办理。

“住房反向抵押养老保险，主要是为了满足希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的老人。”幸福人寿浙江分公司相关负责人解释，“来咨询的老人很多，但真正适合办理并且符合所有条件的太少。”

要办理这项业务，首要条件就是老人的房屋产权必须清晰。

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该负责人举例，“曾经有位孤寡老人来我们公司来咨询，想办这个以房养老的业务，年龄等条件都符合。但是他的不动产权证书上面有3个人的名字，这就涉及到后续可能出现各种复杂的纠纷，所以无法办理。”

事实上，从“以房养老”的保险条款来看，要求也颇多。

老人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，由专业精算师计算，金额一经确定，不能变更。

在老人投保期间，碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁，怎么办？老夫妻双方投保，其间若离婚怎么办？老夫妻双方投保，其中一方身故后，养老保险费用有什么变化？……种种情况，合同上都有相关的详细约定。

对于很多老人来说，退休工资不高，积蓄也有限，手头最值钱的就是房子。而“以房养老”，就是盘活老人的房产，使其成为可靠的养老融资途径。

除了目前在推广的住房反向抵押养老保险，“以房养老”还出现过不少其他模式。

比如位于萧山的紫荆园养老公寓，2013年推向市场时，主打的就是“以房养老”概念。其模式是：老人以80万~150万元/套的价格购买房屋使用权，当老年人因病或其他原因需要退房变现时，可随时申请退出，开发商全额返还购房款。

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不过当时业内对此就有质疑：开发商万一破产，如何保证购房者想要退出时一定能顺利变现？