要革命星巴克的，不是网红咖啡，而是联合办公

[转载出处：www.ii77.com]

大公司越来越需要牛人，但牛人越来越不需要大公司。尤其2015年提出“大众创业，万众创新”后，牛人自主创业，闯出一片天地，在北京、上海等一线城市比比皆是。

就像你在上海的星巴克等咖啡厅，总能听到周围人眉飞色舞地谈阿里的合作变化，聊腾讯的业务八卦，此外，还有几个拿下大公司业务的前4A广告人，在讨论执行方案；某些自媒体团队也在一边讨论一边输出内容……很多中小企业员工，在这里工作、开会、会客、吃喝、小憩。

是的，这就是星巴克创始人霍华德·舒尔茨所说的“第三空间”，它适合于生活、工作随时切换的人。特别随着互联网深入，拉近了伙伴的距离，提升了协同的效率，小团队，快节奏，即时沟通，灵活工作……这样的需求越来越多，因此，星巴克们成为他们的最佳工作地点。

此前，按联合办公创立者WeWork估算，国内1亿办公人口中，未来有1500万人将以此方式工作。但对他们而言，更好的待遇是在联合办公场所，共享办公场地，更便捷的交通，更宽大的空间，更丰富的吃喝，更自由的环境，更共享经济的办公方式。

所以，星巴克等咖啡厅的“第三空间”未来或被联合办公革命，而那一直叫嚷着要颠覆星巴克的网红咖啡，也许也就是个追赶者。就像干掉短信的，不可能是另一种短信，而是微信。这才是经济学家熊彼得说的“颠覆式创新”。

无疑，联合办公大势所趋，应势而谋，顺势而为，就能重构市场，虎口夺食。正如中国联合办公企业氪空间，开始在北京、上海的公交、地铁等站点密布广告，就是要“连接”工作者、小老板，抢占他们的心智资源，让他们看到、感受到联合办公的共享经济新革命。

没错，共享经济是个大风口，但只想着抢风口，往往难以站上风口，反而做好自己，更容易活出不一样的烟火，“利落不尴尬，自然不做作”地站上风口。

就比如摩拜、ofo们，拼命抢占风口，资本打鸡血，极速膨胀，融资、烧钱、扩张，再融资、再烧钱、再扩张，粗放运营，撒钱无度，扭曲商业模型，回本周期拉长。最后，业务做不精，只能当戏精，要么被人包养，要么等待被人包养。

而同为共享经济，联合办公则大大不同。用氪空间创始人刘成城的话说：要明白的钻研运营细节，才能获得高质量的规模，毕竟每平米投入高达数千元，这是一个典型的重资本行业。

于是，氪空间做了100多个参数，包括桌子、椅子、地板、灯、电器等，订立一个财务模型，保证好的体验下有最低的成本。

比如，研究表明，随着移动互联网普及，碎片化工作方式下，人在办公桌前工作的时间平均每天仅2.6小时，完成工作量仅19%。这时，将常规1.2米长的桌子，改为1.12米，将座椅从65公分改到62公分，不影响体验的同时，还可以拓展工作空间，将一个楼面的工位数提升20%。

再比如，集中采购建筑材料和家具，装修成本可以降低20-40%，更好的设计能够利用商务楼里的不规则边角区，增加出5-10%的工位。再加上北京总部时时检测全国氪空间的空调、照明、湿度、温度、PM2.5等，可以智能化调节办公环境，更能一个月节约20-30%的电费。

这样一来，钱都花在了刀刃上，氪空间的坪效能够达到传统写字楼的2-3倍。即便今年1-4月新增物业20个，增量超过之前2年的总和，它也能心里有底，发展不慌。

此外，通过对人们组织、行为的研究，建立数学模型，获得联合办公的总体规划。从而，合理规划接待区、共享区和独立办公区，避免会议室的无效使用。

核算下来，800人按照传统办公模式需要10000平米的办公空间，现在只需5200平米的共享办公空间。

对于每个城市的管理者，联合办公空间正是供给侧改革，大大提升了不动产的产业效率。毕竟，北京、上海市区内的5A级写字楼，只有近千万平方米，办公用地十分有限，经济要发展，企业要发展，就必须借联合办公，在有限的空间里降低成本，破除旧的粗放办公，解决资源错配。

所以，这些城市才会支持联合办公空间的发展，帮助协调核心地段物业，改造新基础设施。而对四处泛滥的摩拜、ofo则严格限制投放数量和投放地段。同是共享经济，同“妈”不同命。

当然，北京、上海绝非孤例。预测显示，未来五年，联合办公将占商业办公总量的30%。

没错，就像《数字化生存》所说：预测未来最好的办法，就是把它创造出来。如此，无须抢占风口，自然站上风口。

产品大神俞军曾说，一个产品和服务有多少价值，其实就是看“(新体验—旧体验)—替换成本”，所得差额就是对用户的价值，差额越大，用户越有动力改变旧习惯，适应新的产品和服务，这笔账算得出来，新业务就能玩得出彩。

比如创业企业36氪，由于成长太快，办公场地7年搬了8次，最新一次在北京朝阳公园租了五层楼，办公面积近10000平米。但是前7次装修办公室的家具、设备、装修耗材全部扔掉，变成了“沉没成本”。

如果将这些“沉没成本”摊到8年时间里，平均每个员工每月的在办公场地的成本将近万元，这样的水平，足以让它在上海最好的写字楼里任意选择，在香港98%以上的写字楼里任意选择。一切因为组织的发展、支出的方式不能相互匹配。

此外，像阿里巴巴这样的巨头，全国有200多个办公室，其中只有10多个办公室超过100人，其他地方的人员分布零散，流动性大。类似的还有滴滴、顺丰这样全国驻点的大型机构，它们租屋办公，经常换地儿，也有极大的财务负担。

同时，更多小公司，为了方便招工、开展业务，会在北京国贸、上海人民广场附近租下商住两用公寓，改造成办公室，成本同样高达每人每月4000-6000元。

所以，当氪空间在这些地段按中位价3600元/工位出售时，这笔账就很容易算清楚。于是，它很快吸引到顺丰、中科院、三一重工和诸多互联网公司转入联合办公。

更重要的是，即便如此，氪空间依然能保持正利润率，用刘成城的话说：“WeWork全球布点200多个点，利润率30%左右。我们的门店也实现过，但是我们现在希望学习小米，将社区工位租赁的利润控制到10%左右，换来更快的发展速度，加速扩大我们的规模。”并且，在严格的财务模型下，让每个空间不到两年就可以实现盈利。

而有了这些财务上的精算打底，管理足够细致，账面看得清楚，联合办公还可以玩出金融化的未来。

当各个布点空间盈亏平衡后，租金收入越发稳定，就可以它为基础，玩转租金资产的证券化。由此，从二级市场引入更多投资人，解放重资产投入形成的大量资金占款，盘活资金链，加速资金循环，提升资金利用率，进而，让这个生意良性、持续地发展。

如此，在商言商，有利成商，同为共享经济，联合办公不会躺在创新的光环下无休止的亏损，回归生意的本质，投资人、玩家、用户三者共利、共荣，这件事必然能成功且持久。

接下来，如知名投资人林利军所说：新一代基础设施一旦建成，行业集中度必然大幅提高。一大波小企业、小团队将向氪空间们奔去，不知道星巴克会不会像阿根廷的梅西那样，慌得一比？

* 文章为作者独立观点，不代表迈点空间租赁立场

来源：郝闻郝看      作者：小郝子 

微   博|   @迈点

公众号|    迈点（meadin1）

网   站|  http://www.meadin.com/

联   系|   0571-87672173

迈点空间租赁，是迈点网旗下最具商业价值的空间租赁行业分享、交流、互动..。这里有最全、最新的资讯报道，为你提供公寓/共享办公/房地产金融/商业地产/写字楼/物业第一手“参考消息”，以及最具科技感的创客心得。