百亿营收上市房企整体净欠债率下行 北大资源、恒盛地产却超300% | 稀奇报道

A股中该级别企业有21家跨越100%，港股内房企中这一数值为10家

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标点财经研究员  黄凤清

作为资金密集型行业，房地产企业的经营扩张往往离不开融资，个中，银行贷款和发债是当前主要的融资手段。在金融监管增强、去杠杆的大配景下，2018年房企融资规模依然维持在高位。

2019年1月25日，中国人民银行发布《2018年金融机构贷款投向统计申报》。该申报显露，2018岁终房地产斥地贷款余额10.19万亿元，同比增进22.6%，增速比上岁终高5.5个百分点。

同时，房地产企业亦加大了发债力度。信用评级机构结合资信的研究申报显露，2018年银行间和生意所市场共刊行房地产债券390只，较2017年的191只大幅增加199只；银行间和生意所房地产债券刊行规模共计4731.86亿元，较2017年的2371.74亿元增加2360.12亿元，增幅达99.51%。在国外发债方面，据Wind数据统计，2018年当地房地产企业共刊行国外债券139只，同比增进56.18%，刊行规模汇率换算后约523亿美元，同比增进13.3%。

与2017年比拟，2018年国外债券刊行增速大幅下滑，必然水平上与政策管控有关。2018年6月，国度发改委就《关于完美市场约束机制 严厉提防外债风险和处所债务风险的通知》相关问题透露，房地产企业境外发借主要用于了偿到期债务，避免发生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境表里房地产项目、增补运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

融资是一把双刃剑，一方面为房企供应了需要的成长资金，另一方面则给房企套上了债务的束缚。一旦企业现金流不足以还本付息，将会发生债务危机，已摘牌的中弘股份就是前车可鉴。

有统计显露，2019年—2021年，房企债券将迎来到期岑岭，兑付压力有如泰山压顶。那么，今朝国内房企的债务压力孰高孰低？处于何种水平？

考虑到预售轨制令房企预收账款较多，传统的资产欠债率并不适合评估房企的真实欠债状况，比拟之下，净欠债率更能权衡房企的真实欠债压力和杠杆水平。凭据有息欠债、现金及所有者权益等指标，标点财经研究院结合《投资时报》对2018年营收达百亿以上A股房企（36家）及港股内房企（38家）的净欠债率进行了较量，推出《A股百亿营收房企净欠债率排行榜》和《港股百亿营收内房企净欠债率排行榜》。

剖析究竟显露，不管是A股房企抑或是港股内房企，2018岁终整体净欠债率均较上年同期有所下降。个中，A股百亿营收房企中，光亮地产（600708.SH）等21家公司净欠债率跨越100%，净欠债率上升的有14家；港股百亿营收内房企中，净欠债率跨越100%的有10家，佳源国际控股（2768.HK）等20家公司净欠债率上升。

31家公司净欠债率高于100%

凭据公司年报及Wind资讯供应的数据较量，样本中36家A股上市房企2018岁终整体净欠债率为105.23%，较2017岁终下降4.47个百分点。具体到公司层面，有21家公司2018岁终的净欠债率跨越100%，占比达58.33%，排名前十的公司离别为泰禾集体（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、华发股份（600325.SH）、光亮地产、中南扶植（000961.SZ）、新华联（000620.SZ）、金融街（000402.SZ）、阳光城（000671.SZ）、新湖中宝（600208.SH）以及绿地控股（600606.SH）。

迪马股份（600565.SH）、世茂股份（600823.SH）、海航根蒂（600515.SH）、中华企业（600675.SH）的净欠债率则不足30%。个中中华企业2018岁终净欠债率为负，意味着该公司的泉币资金足以笼盖其有息欠债，债务压力较小。

港股内房企方面，38家样本公司2018年整体净欠债率为78.37%，同样较上岁终有所下降，幅度为4.32个百分点。2018岁终净欠债率跨越100%的有10家，由高至低依次为北大资源（0618.HK）、恒盛地产（0845.HK）、建发国际集体（1908.HK）、吉兆业集体（1638.HK）、富力地产（2777.HK）、首创置业（2868.HK）、佳源国际控股、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、融信中国（3301.HK）。个中北大资源、恒盛地产的净欠债率均在300%以上。而在榜单的另一端，深圳控股（0604.HK）、建业地产（0832.HK）、中国国外宏洋集体（0081.HK）的净欠债率低于30%。

46%样本公司净欠债率上升

与2017岁终比拟，不少大中型房地产公司的净欠债率显现了下降。在A股百亿营收房企中，有22家公司的净欠债率下行，包罗信达地产（600657.SH）、泰禾集体、金科股份（000656.SZ）、北辰实业（601588.SH）等。港股百亿营收内房企中，净欠债率下降的有18家，包罗融创中国、中国恒大、碧桂园（2007.HK）等。

尽管样本整体净欠债率在好转，但依然有部门房企的净欠债率呈上升之势。在A股百亿营收房企中，有14家公司2018岁终的净欠债率较2017岁终有所提高，包罗滨江集体（002244.SZ）、光亮地产、新湖中宝、华侨城A（000069.SZ）等。个中，跟着规模的扩张，滨江集体的净欠债率由2017岁终的-3.87%提高至2018岁终的98.06%，上升幅度跨越100个百分点。

净欠债率上升的港股百亿营收内房企则有20家，包罗建发国际集体、首创置业、佳源国际控股、万科企业（2202.HK）、旭辉控股集体（0884.HK）、富力地产等。建发国际集体、首创置业的净欠债率提拔幅度均在30个百分点以上，个中建发国际集体的净欠债率由2017岁终的207.4%升至2018岁终的242.08%，攀升了34.68个百分点。

（本报记者孟楠对此文亦有进献）