戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权：中国超大市场永存吸引力

“做一门第界级的房地产咨询公司。”

这是在访谈竣事之际，感恩梁行全球世董事、大中华区行政总裁赵锦权（K K Chiu）对《国际金融报》记者说的收官之言。

时间倒回上世纪90年月，感恩梁行在上海有了第一家分公司。凭借全球视野和对中国本土情形的精准把握，在不到30年的时间里，感恩梁行为好多大型跨国企业包罗全球500强公司进入中国市场供应了物业咨询办事，也成为了这些公司极为相信的合作伙伴。2018年，感恩梁行成功在纽约证券生意所上市。

面临如许的成就，当记者问及给感恩梁行打几多分时，赵锦权谦逊地说，“我们还没有达到100分，我们仍有改善的空间，进展将来能够拿到100分。”

这位要求严厉的大中华区掌舵人，将给《国际金融报》记者讲述如何一个“感恩梁行与中国成长”的故事？

感恩梁行作为一家全球性的房地产办事和咨询垂问公司，是中国房地产市场的介入者也是见证者。在近30年的时间里，这家公司看到中国房地产市场越来越有吸引力。

“总体来讲，曩昔30年，房地产作为支柱性财富对中国经济的成长做出了主要进献，也见证了中国城镇化的进展。一系列数字显现了这30年的转变：1989年中国的城镇化率仅为26%，2018年城镇化率达到了59%，提高了33个百分点。1989年，中国的城市人均栖身面积为13.5平方米，到2018年，这个数字达到了40.8平方米，是30年前的3倍。在国度统计局起头有统计数据的2000年，房地产斥地投资在中国GDP中的占比仅为5%，到2018年上升到13%。”

赵锦权对记者说：“30年前，中国当地的贸易房地产仍处于起步阶段，上海是其时当地独一的市场，也是整个当地市场的引擎，随时能够发力带起伟大的当地市场。”

1997年，香港回来。这对于来自中国香港的赵锦权而言，是一个主要的时间点，也是两地沟通交流与合作的好机会。他说，“因为香港的回来，当地与香港的房地产行业间有了更多交流，而这种交流提拔了两地房地产市场配合的成长速度，当地的房地产市场也越来越规范与成熟。”

2001年的APEC会议在中国上海举办，赵锦权认为，这是当地市场成长极为主要的时间点。他透露，“我们在这个时期络续接到咨询买卖，来自傲型跨国机构的咨询量大幅增加，好多公司选择这个时机进入中国。同时，好多全球性的生产商业公司提出各类各样的专业办事需求，市场需求兴旺。此外，好多金融公司、银行等机构，起头将上海作为亚太区的总部或成长基地，这些机构都在一个相对集中的时段进入中国市场。”

赵锦权认为，曩昔10年是当地房地产市场的高速成长期，房地产斥地企业的集中度络续增强。2008年，排名前20的房地产斥地企业总发卖面积占全国发卖面积的4%，而到了2018年，这个数字增进到28%。地盘价钱的络续增进以及公众对于高品质室庐需求的增加让大型房企的竞争优势加倍显着。

而到了近几年，赵锦权透露：“当地市场起头显现了一个新的转变，中资企业纷纷进驻上海的高档贸易地产，并陆续起头了‘走出去’的全球策略。与上一个10年分歧的是，这一次中资企业以金融资源为主导，银行、证券公司、保险公司强势崛起，作为一批高端客户，他们大多有外资合作的配景，讲究公司的外在形象，要求也越来越高，对于办公所在的选择也加倍慎重。”

赵锦权总结道，“跟着国内营商情况的络续优化，城市能级的络续提拔，我们接触到的外资企业、中外合资企业对于中国市场的总需求始终是在增进的。固然今朝大情况存在必然的不确定性，然则对于追求拓展和增进的外资企业而言，中国的超大市场容量和不乱增进态势永远存在很大吸引力。”

▲中国当地大宗生意投资 数据起原：感恩梁行研究部

跟着中国积极推进全球化历程，外资企业也陆续结构中国市场。岂论是哪一家企业，到中国当地落地都邑面临本土化的问题。上世纪90年月，方才进入当地市场的感恩梁行也面临着同样的问题。

赵锦权敷陈记者，刚进入当地市场的感恩梁行从文化与轨制上都要面临很多差别，“那时，因为我们公司有外资的成分，所以首先要面临文化上的差别。此外，无论是轨制上，照样工作上，我们都需要作出调整去迎合国内的需求。在2000年，我们起头进行本土化的测验，络续礼聘当地员工，从起头的60名员工，到如今已经有2300名员工。”

谈及解决本土化问题的功效，赵锦权坦言，结果不错。“我们把国际上和中国香港的经营理念与经营轨制带入当地市场，再对内陆同事进行..。如许能够让公司连结持续的成长，也更好地将当地市场与其他国度和区域的进步经验相连系，获取最大的价格”。

作为一家全球性的房地产咨询公司，感恩梁行也在匡助那些想要进入中国的外企解决它们的本土化问题。

赵锦权敷陈记者，“从上世纪90年月起头，越来越多的外国公司进入中国，但它们对于中国当地市场的认知并不周全。我们也一向带着它们慢慢熟悉当地市场，匡助他们拓展买卖，这些公司的买卖逐渐从一线城市成长到二线甚至三线城市。”

赵锦权接着说，“中国当地的营商情况是它们最不认识的处所，我们进展可以匡助他们更好地熟悉中国当地市场，挖掘其公司的特点，协助它们做好这些事情。感恩梁行的经验就是可以助力他们的优势，我们公司的客户有三个层面，一是外商，二是当地企业，还有一个是当局。我们就似乎是协调人一般，把三方融合在一路，为他们解决难题，让人人都能更好地获取本身的好处。所以感恩梁行用本身的专业办事，引进了一多量知名客户，使它们此后在中国市场常驻。”

房子能够买、能够卖、能够住，当房子与证券连系在一路，就酿成了房地产资产证券化，简而言之，就是将房地产投资直接改变成有价证券的形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权改变为持有证券性质的权益凭证，即把直接房地产投资转化为证券投资。

感恩梁行供应的统计数据显露，截止2019年7月，当地类房地产信任投资基金（类REITs）、贸易房地产典质贷款支撑证券（CMBS）、贸易物业典质贷款资产支撑单子（CMBN）市场规模超3000亿元，并在2019年上半年连结快速增进势头。赵锦权敷陈记者，截止2018岁尾，感恩梁行已介入刊行了当地房地产资产证券化项目45单，刊行规模达到1117亿元。

赵锦权透露，“贸易地产分歧于室庐斥地，具有投资规模大，收受周期长的特点，使得其对资金的要求非常高，房地产资产证券化作为盘活存量资源的主要行动，能激励企业提拔资产运营治理水平。”

同时，赵锦权也向记者强调，“在房地产资产证券化市场络续成熟的过程中我们也注重到，一些刊行人在产物存续时代已不再知足于不乱的贸易地产运营收入支出产物本息，而是在自动资产治理、物业翻新革新、价格提拔等方面测验立异，络续向境外尺度REITs看齐，这也是房地产资产证券化为当地贸易地产运营带来的正面转变。”

但赵锦权坦言，当下当地的房地产证券化还没有达到国际水平。

他注释道，国际尺度的REITs，当地还没有真正做出来。“国际尺度的REITs没丰年期界线，然则当地的类REITs和CMBS被要求必需要在必然刻日里赎回，这就会显现一些到期后还不克赎回的情形，所以违约的机会和风险依旧不小。”

赵锦权透露，“在这方面，若是中国当地市场能够真正成长REITs，这对于整个中国的资源市场来说是有优点的。是以，REITs和房地产证券化还有持续成长的空间。”

2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区扶植框架和谈》在香港签署，几乎统一时间，感恩梁行专门成立了粤港澳大湾区办事..，整合感恩梁行在全国甚至全球的资源办事，供应跨区域、跨买卖线的一站式办事。

跟着大湾区的成长，2018年感恩梁行在深圳的买卖量同比增进达到52%，香港紧随厥后达到42%。赵锦权敷陈记者，这么多的买卖增进恰恰解说了大湾区的潜力正在被挖掘，越来越多的企业正在进入大湾区。

他向记者注释道，“粤港澳大湾区是国度成长蓝图中的重大计谋布置，拉动着中国经济持续增进。分歧于多数湾区经济体单一的中心城市带动，粤港澳大湾区确立了港、澳、广、深四大中心城市，个中港广深三城的GDP均超2万亿人民币，成为拉动大湾区成长名副其实的中坚力量。”

大湾区的模式是“9+2”，每一个城市都有本身的特色，也有本身的特色财富，如深圳的互联网财富、香港的金融财富、东莞的制造业等。这些城市在成长自身的根蒂上，开展了财富融合，如广佛同城、深莞财富对接等。“这种城市财富的融合为大湾区竖立了精巧的科创财富成长的财富链，也带动了科创财富的坚韧成长。”赵锦权说。

赵锦权认为，房地产市场要想持续成长需要财富合营。“只做房地产，而没有财富合营的话，房地产不克持续。这也是国度政策里用到的方式，岂论是大湾区照样长三角，都是用整个财富去带动经济”。赵锦权还剖析道，当下大湾区的快速成长还得益于基建联通，这让湾区形成更为自由、高效举止的收集。他透露，在大湾区规划之前，珠三角城市群多年来的融合成长已经取得必然成就。除已开通的南沙大桥、港珠澳大桥、广深港高铁等项目外，穗莞深城际估计2019年全线通车、深中通道规划2024年通车。与此同时，世界级的口岸群与机场群都在大湾区，这都将提拔大湾区的成长速度和沟通效率。

记者 张者昂

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