文旅地产，新金矿来了| 万字研究(4)

[原文来自：www.ii77.com]

东京迪士尼地图

[原创文章：www.ii77.com]

中国香港迪士尼乐园、上海迪士尼乐园则采用了“合资”模式。由于主题公园的高投资，长回报周期性质，这种大型的主题公园往往采用政商合营的形式进行。

华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷介绍到，迪士尼海外一般会设置轻重模式双..。重资产持有..采用政商合营，吸纳银行、信托等债权基金；轻资产..收取管理费，优先兑现运营商收益，形成品牌效应，便于快速扩张，被更多股权投资人关注。

从政府角度来看，主题公园的投 资类似于基础设施建设，主要利益着眼点不在项目本身盈利能力，而在于由其带来的就业、辐射消费和产业带动。以上海迪士尼为例，根据园区官方对媒体的介绍，245亿的总投资预计将累计带动900亿的消费量。 

而当下，中国主题公园包括了三种主要类型：

· 单体投资规模极高的上海迪士尼（55亿美元），北京环球影城（65亿美元）。

· 本土大型单一主题公园：长隆世界、太湖龙之梦，投入也在百亿以上。

· 全国可复制的特色主题公园：华侨城欢乐谷、华强方特乐园、宋城演艺公园、华谊兄弟电影世界等等。

截至 2017 年底，我国主题公园的总投资额达到3503亿，其中48%为游乐园，17%为文化园，具备一定IP属性的影视基地在最近几年兴起，目前占比为5.4%。

过去几年，主题公园虽然炒的热闹，但由于文娱产业对主题公园行业的渗透力不足，我国主题公园中具备IP属性运营的极少。同时由于缺乏专业运营机构，主题公园的盈利能力普遍偏弱，行业呈现“721”规律，70%的项目亏损，20%勉维持，10%盈利。“一年兴，二年盛，三年衰，四年败”成为常见现象。

由于主题公园的过度投资以及圈地开发地产项目的房地产化趋势日益严重，发改委还曾联合12部委发布了《关于规范主题公园发展的若干意见》，将主题公园划分为特大型、大型和中小型三个等级，并规定新建、扩建时应严格履行相应核准程序。 2018 年发改委再次发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，要求防范地产债务风险及防止主题公园房地产化。

大浪淘沙，在政策调控、市场洗牌的共同作用下，优质主题公园运营商会逐渐脱颖而出。 而运营商的核心竞争力体现在人员效率与衍生消费创造能力上。

人员效率方面，主题公园的日常运营中人员成本是最主要的成本，平均占收入比重在 25%-30%之间，其次则是园内消费销售成本，占比在10- 16%之间不等，基础设施的维护费用也比较稳定，大约比重为11%。华菁证券指出，无论从国内还是国外，还是不同类型的主题公园，人员的运转效率和园内消费的提升和成本控制是运营的关键所在。 

不过，运营能力再强，也会遇到一些问题。运营商的软肋在于资金压力，缺乏有效的融资渠道和主题公园衍生价值变现渠道。