陈劲松：深圳的明天在大湾区（中国房地产下半场的六大逻辑）

当我们在谈中国房地产时，我们在谈论什么？

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陈劲松认为，我们是在谈整个中国现代史，谈资产、谈债务，谈信用，谈中国梦。

在《变革下的不动产趋势》论坛上，世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松现场分享了“中国房地产下半场的逻辑”：

城市才是经济发展的主要驱动力，而非国家

中国城市化的下半场在哪？不在农村，而是城市的继续扩大。

从边际定价回归到收益定价，中国房地产市场还没做好准备。共有产权和共享经济，是90后登上历史舞台想要的事。

说长租公寓推涨了租金，那是胡扯。

深圳的前途在大湾区。深圳最好别变成直辖市，直辖人家就不跟你连了，干嘛直辖。

缴枪投降并非是中小房企的唯一出路。

城市才是经济发展的驱动力

而非国家

读懂城市的逻辑，才能把握行业的根本。简雅各布斯有一本书叫《美国大城市的生与死》，他是一个伟大的城市规律的发现者。他认为城市才是经济发展的主要驱动力，而不是国家。

怎么理解呢？

美国也一样，美国就那几个城市是美国发展的主要驱动力，而不是美国，所有的国家都一样，中国也是。

现在全球面临的是功能失调的国家和正在崛起的城市，由此分析全国形势对我们有用吗？

没用。

本身驱动力就不是平均数来驱动，是城市，是我们所在的这个地方，因此城市的规律极其重要。城市有一个最基本的规律叫指数增长，城市是指数型增长的规律。他开始阶段比较慢，然后逐渐开始快，规模越大增长越快，这个完全不符合一般的规律，但是城市就是这样，越大规模的城市增长越快，这简直太奇妙了。

指数级是什么？

他拥有不变的倍增时间，深圳从30万人到300万人的时间，和从300万人到3000万人的时间是一样的。

城市的规模定律，每增长1倍，只需要增加85%的物质基础设施，比如1000万人的城市，比2个500万人的城市有效率多了，因为需要的基础设施减少了30%，城市规模越大越环保。城市人口增加1倍，加油站不用增加1倍，增加85%就行了，道路总长度也不用增加1倍，节能环保了，但是产出却不只增加1倍，是增加115%。

这是人们来大城市的原因，也是中国城市未来发展的基本规律，是大城市、城市群的唯一定律。

中国城市化下半场在哪？

不在农村，而是城市城市是自发的自组织现象，城市的基础设施，城市使用的能量跟我们经济活动的超线性正好相反，城市的能量跟人口能量的关系，跟我们创造的价值跟能量的损耗正好相反，这是城市非常牛的地方，这也是中国房地产的未来。

中国城市化下半场在哪里？不在农村，不在人口衰落的地方，而在城市的持续扩大，在高铁地铁持续扩张，在整个城市群一体化。未来他的发展会比以前更快、更大。

价值中心转移

中国房地产还没做好准备

中国的房地产正在发生变化，原来我们叫边际定价逻辑，就是不管我买一套房多少钱，比如是200万买的，过了10年现在旁边一套新房成交了是10万块钱每平米，一套算下来2千万，跟我的房子面积差不多，只不过他新，他刚成交2千万。我原来这200万现在值多少钱呢？折旧一下怎么也得值1500万，这就是目前中国房价的逻辑，这就是“新增的边际”，只要它一定价就把所有的物业价格定了。

这件事有问题了，原先200万买的房子现在值1500万，我到银行按揭，重新抵押了，假设我又贷出来1300万，付200万买的房1300万..，做其他投资。现在要“去杠杆”，假设银行让我还钱怎么办？现在就要卖房，万一流动性又被冻住了呢？银行坏账就这么来的。

这个逻辑再往下走是有问题的，因此边际定价为中心说，迅速转向收益定价为中心说，“收益定价”就是现金流。你产生多少收益定你的价格，除以无风险的资金回报率来定价，这个就没风险。

原因是什么？原因是你的借钱是用收益定的，不是用旁边的2千万定的，是根据你这200万房子的出租回报来定的，银行是这么判断的，有风险吗？没有。这种价值中心的转移，目前中国房地产还没有做好准备。

房地产下半场

所有服务都要向90后低头

房地产的下半场将向“价值核心说”逻辑转化。实际上这种逻辑转化也是伴随着中国经济下半场而来的。

那个时候新增的房子还是不是那个逻辑？

当然也是，但他会随着货币、随着“五限”震动得比较厉害。图片那我们行业该做什么？我们要做的是功能本身，就是空间是不是最佳利用，你能找到怎样的物业给他空间最佳利用，完成收益，还可信，这就是资产。

这个价值逻辑跟以前不同，而且丰富多彩。60、70后的消费观念是在家吃饭、在外购物，但90后是在家购物、在外吃饭，那你的产品服务要怎么做？这些我们必须要进行探索。共有产权和共享经济这件事，是90后逐渐登上历史舞台想要的事，未来所有的服务都要向90后低头，你不向他们低头公司有创造力吗？

“波粒二相性”

地产回归使用价值

简单地说，“波”就是稀缺不稀缺，客户从哪来？卖多少钱？“粒”就是怎么用？谁在用？产生多少价值。二者同时存在，按中国房地产的基本规律，未来我们面对的增量就是一半对一半，一半卖“波”，一半用的是“粒”，波粒二相性。

人是一样，任何东西都具有波粒二相性，人也是粒子也是波，房地产的波粒二相性决定我们这个行业从原来只顾忽悠前景楼卖多少钱，开始向使用价值转变。

中国房地产可能面临阶段性震荡，回不去了给大家汇报三个数：

第一，中国经济的证券化率。就是能够直接卖给老百姓的比如股票，比如REITs，这叫证券化的资产。所有中国证券化资产除以GDP，就是股市总值+REITs除以我们国家的GDP，中国大概在60%多。美国是180%，也就是说美国的证券化率是我们的3倍。中国资产的证券化率还早，所以我们千万别以为我们没路可走。当证券化率像美国那么高的时候，美国政府在乎房价吗？一点都不在乎，全都个人直接投资了。而我们不是。

第二，中国经济的货币化率。什么叫货币化率？就是M2÷GDP，你发了总多少货币除以GDP，中国是200%多，美国是100%多，我们比美国高1倍。正不正常？好多人说不正常，我说正常，因为你证券化率低，不靠M2经济不就完了。

第三，中国经济的房地产化率。中国房地产总资产比GDP，中国是350，美国是不到200，..450，..最高的时候泡沫爆的时候500多。谁比中国还高呢？澳大利亚。澳大利亚的房子也是澳大利亚政府的关注点，再跌谁也受不了。我认为现在说“稳房价”，也有不能大跌的意思。当出现这个问题的时候，我们也不用太着急，因为太重要。

Q&A

所有房企都适合长租领域吗？对长租公寓的发展有什么建议？

世联一开始做长租公寓，一个是广州一个是惠州，深圳我们根本就自己没想做，原因是客户，我们在惠东卖房子，这个房子卖出去了，精装修，不住，没人住，那就完蛋了。因此很多的小二房东说“你租给我，我当酒店往外租”，业主又不太相信，说“你们卖楼，干脆你帮着我们租”。“一切从客户出发”，所以我们从惠东开始做。我们发现有市场，原因是惠东有一些厂，那些白领和管理人员要租房子，他们是长租。由此我们开始给白领解决住的问题，从农民房开始解决。

长租公寓走到今天，市场上议论纷纷说提高了租金，我觉得完全是胡扯，长租公寓本身提高不了租金，能不能垄断房源你要看占多少比例，比如我们集中式的长租公寓才占了2%还不到，怎么会影响整个市场租金呢？这有一个问题，就是看金融机构会不会产生问题，金融风险P2P就是看资金池，就看你是不是建立了一个很大的资金池，让租房人的信用一下子兑现了那么多钱，拿去再做别的。

中国房地产中介其实没出什么大问题，二手楼8万亿，一手楼12万亿，一共20万亿市场没有出什么大问题。因为当时及时地制止了“资金池”，比如原先二手楼客户的订金是中介自己拿着，办手续怎么也得一两个月，这个钱开始折腾别的了，这种现场及时地被制止，所以没有出大事。

现在租金有没有出这个问题我不清楚，因为世联不是干散收的。集中式公寓完全没有问题，因为又改造，又给人家业主钱。最关键的是判断资金池。为什么不让房地产商干金融？就是资金池的问题，那么多的房地产商想干金融集团的哪个干成了？大混业经营是有问题的。

资金监管成为重中之重，你说他有没有影响看比例，小区都占了30%了，你还有资金池，那你跑了找谁？那就P2P。

未来房地产十年不变的是什么？

过去30年中国地产商在很多方面走在了世界前面：

第一，中国房地产商的供应链管理和时间程序管理，我认为做到了全球第一；

第二，中国房地产商对质量、监控达到了世界一流；

第三，中国房地产商在配套和小区建设已经远远地走在了发达国家的前列，他们还不如我们干得好。

还有哪些不变的？

第一，中国地产行业的奋斗精神，如果跟其他的行业相比，中国房地产商一直被打压、被限制、被控制，这方面的韧性极强。

第二，关注客户的价值敏感点，这个原则不会变。

第三，..越来越基于对生活空间的展现，通过同类人的朋友圈口碑传播，这个非常重要。

第四，中国房地产对信誉的重视不会变，未来会更加重要，比如发REITs，最大的麻烦是什么？是怕你欺骗，你说你收了多少租金，银行有多少钱这个证明不了。所有的东西必须是第三方征信服务，否则你发不出去。

第五，房地产商整合资源的能力，依然是下半场重要的能力。

如何看待深圳的明天和后天？中小型房企如何生存？

深圳的前途在大湾区。

我想像的“后天”是，大湾区就是一个大城，自由流动，大湾区的轨道就是公交，未来大湾区的每一个城市都会强化他的核心竞争能力，比如说香港、深圳、澳门、珠海、广州、东莞，人口是旧金山湾区、纽约湾区一倍，这个很厉害。

大湾区将会容纳各色人等，什么样的人都有。

大湾区是一个敞开胸怀拥抱所有在城市打拼者的地方，他们是敢闯、敢拼，对未来充满期望的一代人。大湾区的年轻人可能会是跟世界所有湾区同步的生活方式，我们真的应该去看世界先进的湾区他们还有什么，有什么样的业态、生活方式，我们是可以借鉴的。

如果这样的话，深圳最好别变成直辖市，直辖市人家就不跟你连了，干嘛直辖，深圳可以主动地敞开胸怀。

第二，并购这件事会持续加速吗？我们看今年房企TOP100债券到期率和他现金的增长率之比，现金已经抵不上负债了，比率高达100%，也就是说他没钱，大房企也没余粮了。忽悠是大房企目前并购唯一的利器，并购成了他们的融资手段。

这个项目向银行贷款肯定不给了，但是你要并购银行给并购贷，我们这帮人不就是傻瓜吗？许你一个未来，然后未来要不这样你有招吗？我天天为中小房企着急，我觉得这个未来为什么被人并购，你不看好未来吗？凭什么不看好大湾区？

如果相信国运的话，大湾区就是代表国运的龙脉龙头，没有什么看不好。所以我并不认为缴枪投降是你唯一的出路，凭什么呀？既然那么多丰富多彩的事，我凭什么相信你一个快周转的公司将来能够把这个事做好呢？