蛋壳租金贷模式被指非法集资 长租公寓回报率仅2%

吵得沸沸扬扬的哄抬房租事件，让蛋壳等企业“租金贷”被推到风口浪尖，而此类所谓金融创新的背后，实质已涉嫌成为非法集资的温床。

“杭州鼎家爆仓破产不会是个案，四季度会爆掉更多，涉及资金或达8个亿！”一位行业资深研究人士向长江商报记者表示，他对长租公寓的前景十分担忧。

8月17日，针对近期一线城市房租大幅度上涨，我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，人为抬高收房价格，重装修，继续违规N+1出租。随后，事件进一步升级。

此外，目前部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资，通过“拿房－出租－租金贷融资－再拿房”的模式实现快速扩张。而长租公寓一旦涉足金融业务，基本上就会出现租客信用被违规使用、租金收益监管不到位等很多新的问题。

自如，蛋壳等多家长租公寓品牌在接受长江商报记者采访时表示，目前已经在配合政府进行相关改进和优化工作，也发布了相关说明关于如何配合政府相关的工作，具体的采访等过了这个阶段再进行。

同策研究院研究总监宋红卫向长江商报记者分析表示，租金上涨是多因素造成的，比如房租上涨滞后于房价上涨，需求增加，租赁市场运营成本上升以及类似以价格战的形式抢夺房源造成对价格的冲击。后两种原因和租赁企业有直接的关系，但是能否影响到整个市场，还要看租赁企业的市场份额。

值得一提的是，多位业内人士纷纷向长江商报记者表示，迎政策东风，站在万亿市场，资本风口下的长租公寓回报率不会超过2%来看，开发商普遍尚未找到长租公寓合理的盈利模式。

助推热点城市租金上涨超20%

近日，北京一个位置相对偏远的天通苑三居室，本来心理预期价位是7500元/月，但自如和蛋壳两家为了抢房源，拼命抬价。经过三轮竞价后，该房源以蛋壳用每月10800元的价格拿下，暴涨3300元。近期，网上一则蛋壳和自如两大长租公寓的巨头天价抢房源的新闻引发了热议。

数字背后反映的是北京租金的上涨。我爱我家市场研究院的统计数据显示，2018年上半年，北京住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套上涨了300多块钱，涨幅7.3%。到了7月，月租均价已升至4902元/套。

7月以来，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显，市场成交节奏持续加快。据中信证券研究部数据显示，2018年7月份，北上广深四大一线城市平均租金涨幅同比涨幅达到20%，远超往年水平。7月以来，一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

热点城市租金为何上涨？曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

一时间，长租公寓哄抬租金上涨，成为众矢之的、被推到风口浪尖。自如，蛋壳等多家长租公寓品牌在接受长江商报记者采访时表示，目前已经在配合政府进行相关改进和优化工作，也发布了相关说明关于如何配合政府相关的工作，具体的采访等过了这个阶段再进行。

“高租金”到底由何而来？同策研究院研究总监宋红卫向长江商报记者分析表示，租金上涨是多因素造成的，比如房租上涨滞后于房价上涨，需求增加，租赁市场运营成本上升以及类似以价格战的形式抢夺房源造成对价格的冲击。后两种原因和租赁企业有直接的关系，但是能否影响到整个市场，还要看租赁企业的市场份额。

长租公寓租房合同变贷款合同涉非法集资

自如、蛋壳等长租公寓品牌被质疑哄抬房价上涨的同时，在合同上也暗藏猫腻。

“公司所在周边的区域的老旧小区住宅，一室一厅的价格都在3000元以上，还要押一付三。”大四毕业在杭州一家互联网公司的武汉小伙子泽兵（化名）最近因为租房问题颇为苦恼，按照押一付三的原则，一次性就要缴纳费用不是比小数目，又想省下不菲中介费用，于是通过租房APP搜索房源。

面对眼花缭乱的租房APP，通过条件删选，在蛋壳上找到满足自己需求的公寓式住房，押一付一，而且交通便捷、家电齐全等信息十分吸引人。通过实际看房图片与实物基本没差，泽兵觉得租到这样的房子很满意，于是一次性缴纳5000元并签订了合同。

不过除了房租是两年起组，每个月要按照房租比例交服务费、维修费。“两年可以接受，反正是押一付一，住不满两年再租给别人也是一样。缴纳的服务费也比中介费要便宜。”

令泽兵感到奇怪的是，在签订合同后，自称公寓住房管家的负责人向泽兵索要各种身份信息，个人资料。于是在仔细研读住房合同后发现了猫腻，合同里有一条规定要用其个人身份信息贷款，贷款一次性付完两年房租，所谓的押一付一是自己一个月一个月地还贷。

准备拎包入住的泽兵，觉得自己在不知情的情况下就背负了一笔巨额债款，于是提出解约。

长江商报记者调查了解到，部分长租公寓运营机构号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导租户签了合同后，然而并不是租房合同，而是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后每个月还给银行钱，同时还要支付“服务费”。

比如近日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，租赁金融贷已经涉嫌有非法集资的嫌疑，因为此类贷款本身没有经过租客的同意，用比较隐匿的方式来发放贷款。中间若是出现问题，则会比较尴尬。比如说租赁业务中间暂停，此类贷款业务相关风险就会出现。而此类贷款的资金如果没有流入到租赁市场，而是挪作其他用途，那么显然就是以此类租赁业务为基础，违规融资，同时也违规进行资金的运用。

尚无企业有清晰盈利模式

上述鼎家破产虽是个案，但品牌公寓在长租市场争夺之激烈却可见一斑。而这些品牌公寓之所以有能力抬升租金，最根本的原因在于其背后站着雄厚的资本。

实际上，过去一年，长租公寓在国内的发展迎来井喷。链家研究院院长杨现领曾表示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年是1.6万亿，2025年为2.9万亿，2030年会超过4万亿。

在万亿市场空间下，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。

今年以来自如宣布获得40亿人民币A轮融资，公寓品牌蛋壳则宣布获得7000万美元B+轮融资。据统计，集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

虽然行业前景可期，但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企，面对长租公寓的盈利问题，目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。新城控股高级副总裁欧阳捷对此毫不讳言：“从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。”

长江商报记者了解到，目前长租公寓盈利模式主要与四种，租金差+装修投资溢价、生态社区+增值服务、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同、资产收购+持有经营。

然而，多位业内人士纷纷向长江商报记者表示，迎政策东风，站在万亿市场，资本风口下的长租公寓回报率不会超过2%来看，开发商普遍尚未找到长租公寓合理的盈利模式。

宋红卫建议长租公寓先要突破瓶颈，首先要增加租赁市场的供给，这是租赁市场最核心、关键的问题。如果在供应充足的情况下，任何一家企业想涨租金也是不可能的。加大租赁住房供应从两个方面入手，一个是商业存量转租赁，另一个是增加租赁住房土地的供应。

他还表示，政策不应该鼓励企业做散租式，尤其是从居民手中收购房子来做租赁公寓，首先这样增加一道环节，成本肯定上升，直接造成租金上涨；其次，这样实际上没有增加真是的供给，只是从居民手中转移到企业手中。应该鼓励企业做商改住或者集中式的租赁公寓，帮助商业去库存，还能实际增加供给。

作者：江楚雅 喻珂