若何抄底“全球最佳投资目的地”？

英国从新夺回了“全球最佳投资目的地”的宝座。 [原创文章：www.ii77.com]

[转载出处：www.ii77.com]

图：《电讯报》：英国从新成为全球最佳投资目的地

*图片起原 The Telegraph

《电讯报》报道，安永管帐师事务所查询数据显露，尽管“脱欧意图带来的不确定性持续存在”，但英国照样把美国从2014年以来的霸主地位拉了下来，从新成为全球最佳投资目的地。

2018年，英国占全球并购运动的10％，总计达4000亿美元（约合3500亿英镑）。尽管全球经济情况布满挑战，但英国正在逆转趋势，并持续吸引着世界顶级投资者的进入。似乎基本没有受到脱欧与不脱欧、和谈脱欧与无和谈脱欧扭捏不定的影响，大量国际资源仍然在涌入英国，持续投资..。

伦敦对讲机大楼（李锦记于2017年以12.8亿英镑收购）

*图片起原收集

自2015年中英关系开启“黄金时代”后，中国顶级投资者在英国“买买买”的新闻可谓接连络续，除去倍受李嘉诚热爱的伦敦，英国第二大城市曼彻斯特同样受到中资存眷。

2016年，北京建工、英国斥地商Argent Group、曼彻斯特机场集体配合投资斥地曼彻斯特空港城开工。该项目总体规划面积50万平方米，包罗仓储、物流配送、写字楼、酒店、市肆和休闲举措，总价格达8亿英镑，成为伦敦奥运会之后英国最大的基建项目。

图 The Northern Gateway规划图

*图片起原FEC

2017年，远东成长集体公布将对英国曼彻斯特投资10亿英镑，斥地NorthernGateway超大型房地产项目。2018年4月，远东又成功在网上拍卖中以520万英镑投得位于曼彻斯特中部面积为1.96英亩的Dantzic街区地块。

客岁8月24日，曼彻斯特下辖的Bolton Council公布，北京建工集体将作为计谋投资者介入Bolton镇中心旧城翻新革新项目，整个项目需要的投资约2.5亿英镑，建成后的总价格约10亿英镑。

英国脱欧为全球顶级“富豪”带的投资窗口期直接施展在英镑汇率带来的低廉成本中。脱欧事件的络续频频，让英镑历久在低位盘桓，对中国投资者来说，比拟脱欧之前高于9.6的汇率，以人民币计价的投资成本已经削减10-15%。

图 英镑兑人民币汇率

*图片起原新浪财经

实际上，历久以来未到场欧元区的英国经济增进实绩高于欧元区，在经济社会根基面、财务政策与泉币政策成家性、军事后援等多个方面，英镑的前景都应优于欧元。

本年岁首，汇丰外汇研究全球主管David Bloom透露，一旦硬脱欧（这是指“显着多数”议员否决的无前提脱欧情形），英镑/美元或者跌至1.1000，而也许率显现的软脱欧则或者使英镑/美元升至1.3700。

高盛同样看好英镑，并估计2019年英镑对欧元的汇率将上涨4%。高盛认为，英国经济较好地抵当了英国退欧不确定性所带来的影响。在另一方面，很多投资者此前过度看空英国资产，一份过渡和谈或就足以吸引资金的进一步流入。

同样的逻辑，对于小我投资者而言，在脱欧当口投资英国房产或许是短期内“抄底英镑”最后的时机。

脱欧对英国房产本就不强的影响正在弱化中。英国最大衡宇贷款银行Halifax最新出炉的3月份数据显露，英国年度房价较客岁的增进不乱在2.6%的水平。本年第一季度衡宇相较去年第四时度实现1.6%的增进，整体处于稳步回升的状况。

图 英国衡宇价钱指数转变

*图片起原Halifax

因为英国银行的弱风险偏好，Halifax发布的统计数据实际相对于二手房生意市场更为保守。如上图所示，2018年3月以来，英国房产市场整体处于稳步回升态势，季度增进数据相较前一年一向为正。

实际上，脱欧并未对英国房产市场带来显着的冲击，凭据Nationwide的30年英国房价收入比转变数据显露，自2008年金融危机下跌后，英国房价的投资价格从2009年起头稳步回升，脱欧事件发生后，房产拥有者的实际房钱收益仍然远高于历久平均值，维持在较高的水平线上。

图 英国房价收入比（1989-2019）

*图片起原Nationwide

也就是说，尽管“脱欧”带来的惊恐情绪必然水平上影响到英国金融业的成长，但对房产而言，这种影响仅仅是增速的减缓。能够说，英国房产已被验证有充裕抵当“黑天鹅”事件的能力。

英国国度统计局数据显露，客岁12月到本年2月，英国的失业率为3.9%，达到1975年以来的最低水平。在此时代，英国就业人数增加了17.9万人。根基工资同比上涨3.4%，跑赢了通胀，接近11年来的新高。就业生齿的增加是撑持衡宇租赁水平的根基身分。

图 英国在售衡宇库存水平

*图片起原Halifax

另一方面，因为国度人均地盘拥有量少，调控地盘法式又繁琐，英国在售衡宇库存严重不足的问题在短期内依旧难以解决。上图所示，2016年以来，该趋势并未扭转，反而将至低点，这也是近期英国衡宇价钱上涨的首要原因之一。供需关系的不屈衡，将会是将来很长一段时间内保障英国房产价格的主要身分。

在全英的房产市场中，新航路分外存眷曼彻斯特。一方面，15年以来房产市场数据中，曼彻斯特示意优异，在房价涨幅和房钱收益两个方面都具有充沛吸引力。另一方面，脱欧切实对伦敦的豪宅市场发生必然冲击，曼彻斯特作为英国第二大城市，相对而言投资成本更低，就业生齿的净流入足够，对比其他二线城市更有优势。

图 英国首要城市房价同比增进

*图片起原Hometrack

英国房产剖析机构Hometrack援引英国大型二手房生意机构Zoopla的数据，对首要城市房价增进水平进行了剖析。个中，曼彻斯特房价同比增进5.8%，仅次于莱斯特，位居全英第二。

图 英国首要城市房价增进水平

*图片起原Hometrack

另一个来自Hometrack的数据，2016年6月以来，在不到三年的时间内，曼彻斯特的房价增幅达17%，同样位居全英第二。凭据客岁岁尾Zoopla的挂牌数据，曼彻斯特房产2018年房钱毛收益率可达7.22%，不光是市场健康水平3.5%的一倍还多，同时位居全球首要投资城市的前列。

图 曼彻斯特市区生齿增进展望

*图片起原WorldPopulation Review

房钱高，房价也没有涨到一线城市的高位，同时城市根蒂举措很完整、教育资源优渥，历久来看，曼彻斯特房产投资价格的稳健增进不会住手。凭据World Population展望数据，到2035年，曼彻斯特市区平均每年新增2万名生齿，增进率跨越英国平均。

这个中包含大量具有衡宇购置、租赁需求的就业生齿。

曼彻斯特正在调整财富构造。OxfordEconomics曾展望透露，英国离开欧盟将导致曼城制造业加快衰退，到2035年会有2.2万个制造业相关岗位消散。但财富升级的速度更快，凭据曼城当局官方申报，同样到2035年，曼城总共将增加10.93万第三财富工作生齿。

图 曼彻斯特媒体城

*图片起原收集

在承接伦敦外溢的金融、科技、媒体等办事型行业上，曼彻斯特切实有所成绩。今朝，曼彻斯特已成为仅次于伦敦的全英第二大金融中心和第二大科技中心，仅BBC媒体城就为曼城缔造至少15000个就业岗位。今朝是BBC、ITV和SIS为代表的传媒巨头已经进驻，将以其吸引力带动中小型文化创意企业的群集，形成完整的财富链。

图 曼彻斯特学生住宿增量情形

*图片起原Deloitte

不要忘怀，曼彻斯特还拥有来自180个国度跨越10万名的国际学生。而2007年以来曼城学生宿舍总体的新增床位也不跨越2000个，哪怕将来两年估计将有1794个新床位供给，也远远无法国际学生的住宿缺口。大量具有消费能力学生，照样会选择租住学校周边的公寓。

综合来看，陪伴就业提拔与财富的构造升级，曼彻斯特房产投资潜力将在将来十年中络续显现。伦敦房价持续在高位盘桓，而跟着顶级投资者的入场，越来越多的中国买家起头存眷曼彻斯特的房产市场，也有不少的新建室庐项目起头面向国外买家。置业过程中，投资者需要注重供需错配的问题，新航路认为，有明确定位和潜在租客群体——如国际学生、商旅人士或新增就业人群——的项目更具有投资价格。