债务骤增业绩陡变 光亮地产重组上市三年受困“光亮顶” | 财报AlphaGo

2018年，该公司净欠债率大涨61个百分点至194.77%，而短期债务与泉币资金的缺口却达38.35亿元
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标点财经研究员  黄凤清

在履历2016年、2017年持续90%以上幅度的高速增进后，2018年，光亮地产（600708.SH）归属于母公司股东净利润似乎有被打回底细危险——同比缩水跨越27%。

这一转折令人寻味。

光亮地产由海博股份于2015年与光亮食品（集体）有限公司（下称光亮集体）旗下农工商房地产（集体）股份有限公司（下称农房集体）及其子公司上海农工商房地产置业有限公司（下称农房置业）经由重大资产重组组建而成，2015年—2017年为业绩承诺期。换言之，业绩承诺期满后的首个年度，光亮地产的业绩便陡然“变脸”。

显然，上交所也注重到了这一点。5月10日，上交所发出《关于对光亮房地产集体股份有限公司2018年年度申报的事后审核问询函》，从重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来四个方面提出共30个问题，包罗重组业绩是否首要经由向关系方出售项目公司股权或资产实现、是否存在经由存货削价预备调节利润以完成业绩承诺的情形等。

有息欠债水平大幅上升及所造成的资金周转压力亦是上交所的存眷点之一。在金融监管增强、去杠杆的大配景下，2018年房地产企业融资规模依然维持在高位。标点财经研究院结合《投资时报》对2018年营收达百亿以上A股房企及港股内房企的净欠债率进行了较量，推出《A股百亿营收房企净欠债率排行榜》和《港股百亿营收内房企净欠债率排行榜》。光亮地产以194.77%的净欠债率在《A股百亿营收房企净欠债率排行榜》中排名第4高。

按照上交所的原定要求，光亮地产应于2019年5月17日前流露对问询函的复原，同时按要求对按期申报作响应修订和流露。17日当天，光亮地产发布通知称，因为年报问询函涉及的内容较多，部门事项尚需进一步梳理，同时部门内容需年审管帐师揭橥定见，公司估计无法按时完成上述年报问询函的复原工作，将延期至2019年5月24日前复原并流露。

就在统一天，光亮地产的另一则通知流露，控股股东光亮集体的一致动作人上海农工商绿化有限公司（下称农工商绿化）在未提前15个生意日预先流露相关减持规划通知的情形下于2019年5月14日减持了光亮地产的股票。此次减持的成交均价为6.4元/股，低于农工商绿化在光亮地产重大资产重组时作出的最低减持价钱的商定，造成违规减持。

业绩变脸

2018年，光亮地产实现营业总收入204.94亿元，同比小幅下降-1.53%；归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。而2016年、2017年该公司的归母净利润离别大幅增进98.15%、92.55%。

上交所的问询函指出，2015年公司重组置入农房集体及其子公司农房置业的悉数股权，标的原股东承诺农房集体和农房置业2015年至2017年合计实际净利润离别不低于35.13 亿元和9842.99万元。农房集体三年实际实现利润36.87亿元，完成率为104.95%，个中部门业绩承诺经由向关系方出售项目公司股权或资产实现。业绩承诺期后第一年，农房集体和农房置业离别实现归母净利润18.41亿元和63.71万元，同比下降15.12%和99.41%。

光亮地产2018年年报显露，该公司营业成本同比下降14.92%，远高于其营收降幅，但发卖费用、治理费用、财务费用却有分歧水平的增进。更为惹人饮茶注目的是，其资产减值损失2018年同比大幅增进89.90%，个中大部门是存货削价损失。上交所的问询函说起，光亮地产2018年度计提大额存货削价预备，金额高达7.66亿元，同比增加98.96%，首要起原于对房地产及配套板块的减值计提，个中大部门项目为重组资产，需要该公司对业绩承诺完成期后第一年计提大额存货削价预备的原因和合理性、前期计提的充裕性，以及是否存在经由存货削价预备调节利润以完成业绩承诺的情形作出充裕解说。标点财经研究员注重到，2015年—2017年业绩承诺时代，光亮地产计提的存货削价预备合计不足6亿元，也就是说，曩昔一年比此前三年计提的总额还要高。

此外，业绩承诺时代光亮地产利息资源化率均跨越70%且逐年上升，但在业绩承诺完成期后利息资源化率大幅下降，仅约为54.67%。上交所对其2018年利息资源化率大幅下降的原因和合理性、前期是否存在经由提高利息资源化率调节利润以完成业绩承诺的情形提出了疑问。

进入2019年，光亮地产的业绩情形并未有太大好转。本年一季度，该公司营业总收入同比增进6.27%，但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%。扣除非经常性损益后，归母净利润的降幅扩大至29.22%。

光亮地产的加权平均净资产收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%；2019年一季度为2.65%，较上年同期削减了2.18个百分点。

债务繁重

除了业绩下滑外，高欠债是光亮地产的另一重压力。

光亮地产2018年有息欠债规模大幅上升，金额达到360.04亿元，同比增进63.70%，个中短期乞贷和历久乞贷离别为131.18亿元和182.14亿元，离别同比增进51.19%和108.41%。据此较量，该公司2018岁终的净欠债率为194.77%，较2017岁终上升跨越61个百分点。其资产欠债率水平跨越80%，为82.38%，较上年上升2.46个百分点。

高欠债率，意味着较大的偿债压力，但光亮地产的短期偿债能力令人担忧，其现金类资产对其短期债务的笼盖能力一样。至2018岁终，光亮地产的短期债务（包罗短期乞贷及一年内到期的非举止欠债）达到142.90亿元，而泉币资金仅104.55亿元，二者之间存在38.35亿元的缺口。若将泉币资金中使用受到限制的10.53亿元剔除，与短期债务之间的缺口更是达到48.88亿元。

到了2019年，资金缺口进一步扩大。截止2019年一季度末，光亮地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但泉币资金赶紧降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

大量的债务导致融资费用显著提高，侵蚀了公司的利润。2018光阴明地产财务费用达到4.74亿元，同比增进43.16%。个中利息费用高达6.75亿元，相当于税前利润总额的三成，同比增幅达到51.87%。

现金流重要

从2018年及本年一季度的数据来看，光亮地产的现金流在靠融资（首要是乞贷）吃力吃力撑持，而投资运动和经营运动的现金流状况均不睬想。

2018年，光亮地产取得乞贷收到的现金达274.82亿元，最终筹资运动发生的现金流量净额为143.82亿元，同比增进1021.02%。投资运动发生的现金流量净额为-28.79亿元，同比下降1362.73%。经营运动现金流量净额由正转负，金额为-87.34亿元，同比下降620.30%，光亮地产对此注释称，首要是支出地盘款、工程款和支出企业间往来增加等所致。

年报显露，该公司2018年大幅提高地盘贮备规模，新增房地产贮备面积为144.52万平方米，同比增进53.34%。对此，上交地点问询函中要求光亮地产解说公司业绩承诺时代大量出售资产、2018 年又频仍拿地的原因及考虑。

在融资资金的笼盖下，最终，光亮地产2018年现金及现金等价物净增加27.69亿元。然而，到了2019年一季度，尽管筹资运动获得了39.02亿元的现金净流入，但仍难以填补投资运动和经营运动中发生的现金净流出量，导致现金及现金等价物净削减了19.59亿元。个中，经营运动发生的现金流量净额为-56.45亿元，同比下降97.83%。