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编者按：每年恒隆集体董事长陈启宗致股东的信函，都是香港上市公司按期申报里最值得品味的申报，没有之一。陈董事长对宏观高高在上的洞察、对行业仔细入微的剖解，都堪称专业级别。特分享于此，以供争鸣（略有删减）。
（图片起原：恒隆集体2018年年报）
六个月前，本人撰述：“我们对当地市场审慎乐观，但始终看好香港经济及物业市场的前景”。时至今日，纵使对当地市场依然连结乐观，但本人用“看好”一词描述香港倒是大错特错。然而，本人随后又增补申饬道：“只要香港人不再愚昧行事，如自1997年以来间中的勾当……”不幸的是，一些香港市民比来已决意作出不智之举。首先，香港当局犯下一个严重的政治失误，随后又进一步处理失当；接着，部门市民受激进政治活跃人士影响，充裕行使负面情绪，并诉诸暴力。最后，某些西方当局透过其媒体的协助，有意或无意地歪曲香港事态。例如，香港警队远较全球首要城市的警察军队制止──试回忆巴黎、巴塞罗那、伦敦或纽约等城市近期的陌头情形。抗议人士骚扰警员眷属的情形在其他处所亦闻所未闻，然而这些在香港以外的区域却鲜有报道。内陆企业无疑将会受损。首当其冲的是访港搭客数目会马上放缓。不久，酒店、餐厅和零售业均会感应疼痛。倘动荡持续，金融办事业也将受到影响。例如，对我们经济至关主要的大型首次公开招股及其他募资运动会否存在变数？买卖会否转往别处？
楼市亦会受到冲击。成交量将下跌，最终楼价也或者下跌。固然贸易及工业楼宇的生意在香港一向有限，但任何潜在买家今朝都邑三思尔后行。我们的经济会否受到历久损害？这将取决于此乱局以何种体式竣事。最坏的情形会是目睹国际贸易社会对香港失去决心。然而，倘北京与香港当局可以明智地应对事态，他们应该可以避免这种情形。
今朝的动荡晦气于我们的买卖。在2013至2016年熊市时代，尽管其时香港零售租赁市道不算畅旺，我们的房钱仍录得每年近7%的增进。在社会发生动荡前，我们估计今年度的业绩会有相若示意，而且实际上已超出预期。但鉴于比来发生的动荡，我们不再认为本年下半年可以连结与首六个月同样的增进水平。全年甚或会低于大势一个百分点。历久影响又将取决于纷乱何时及若何竣事。因着以上所述，很难想像香港整体经济会不受冲击。问题只是，危险有多深，苏醒有多慢。再一次，经济成为政治的牺牲品。我们的另一个首要市场——中国当地亦受到袭击，此次是由美国掀起的中美商业战。然而，其对我们买卖的影响并非负面。事实上是稍微有利，正如本人六个月前所撰述。为连结国内生产总值增进，北京只好增加民众投资和刺激国内消费。后者对我们非常有利。请容本人说明。大约十年前，本人起头质疑，为何中国允许这麽多时尚奢靡品从国外购置，中国税收是以削减。北京一定有办法将诸多此类消费转回国内；然而，历久以来，她却一向选择连结较高的进口关税，且当国民在国外疯狂购物回国后亦不曾对其徵税。数年前，商务部的一位高级官员敷陈本人，当局接纳动作只是时间问题。然而直至今日，当局似乎并未有所动作。不外比来政策显现了重大转向。
凭据一项具影响力的研究显露，在中国国民购置的所有高端时尚产物中，仅有略跨越四分之一是在国内生意。这个数字在将来六年有望增进至约50%。此外，估计同期的总发卖量会翻倍。这几乎是四倍的增进！然而，一位顶级欧洲时装品牌的高层敷陈我们，这组数字有些保守。这对我们来说是莫大的喜讯。我们比来的收入增进和顶级时装品牌的近期经验均可引证这一点。将我们的购物商场曩昔六个月的业绩示意与客岁同期进行对照。上海的恒隆广场的零售额及房钱收入都连结两位数增进。已经完成资产优化规划的上海的港汇恒隆广场北座实现相若的增进。当主楼南座来岁开业时，我们估计将会录得一致增进。我们的另一座五星级购物商场——无锡的恒隆广场，零售额及房钱收入离别增进25%和26%。跟着多数高端品牌的进驻，大连的恒隆广场的零售额及房钱收入离别跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南的恒隆广场（估计不久将同样升级至五星级）的零售额及房钱收入离别增进11%和12%。我们的次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场业绩也非常超卓，零售额及房钱收入离别增进29%和23%。连我们两个示意稍逊的购物商场亦实现个位数的低增进。这组业绩数据证实了中国国内消费示意精巧，稀奇是奢靡品消费方面。这与相关申报以及在中国营运的首要时装品牌的业绩示意相符。今朝为止，增进势头似乎非常强劲，且一连增进的势头或者会持续一段时间。在我们的买卖市场络续扩大的同时，亦弗成轻忽令人颇忧心的地缘经济情况。事实上，世界或正进入一个新阶段，与我们数十年来所惯常看到的天差地别。在苏联解体约30年后，美国终于觅得另一个仇敌──中国。问题在于，如今的中国不像1980年月的苏联。就经济而言，前者布满活力；后者则受诸多问题困扰。今天，美国与中国在经济上有着错综复杂的连络；而其时，美国与苏联在商业或投资方面几乎没有任何接触。 纵观世界其他区域，欧盟显现下场部甚或周全盘据的警号。英国脱欧是否只是盘据的起头？欧盟很多成员国的经济状况堪虞，例如希腊、意大利和西班牙。与此同时，中东事态日就衰败。今朝，中美商业争端已成核心。本人并不认为美国总统特朗普如今想要杀青和谈，他将持续出虚招，直至竞选蝉联有需要时，和谈才会杀青。其意图是抹黑中国，令世界远离中国，孤立北京；最终目的乃遏制中国的崛起。本人猜忌从久远看美国是否能取获胜利。一个更或者的究竟是世界将分成两个阵营，人人都要在美国和中国之间作出选择。这是暗斗的回来。好多事情都或者有两套系统，自苏联解体后成为常态的全球化会显现倒退。以手提德律为例：我们曩昔有全球举止通信系统（GSM）与分码多重进接系统（CDMA）两套系统，后来全世界根基采用了一套适用于所有处所的系统。这种情形会否有一天逆转？近期美国提出将安卓（Android）把持系统慢慢撤出中国。这迫使中国推出鸿蒙（Harmony）把持系统。这或许是事势将若何演变的前兆。每小我都应该清楚，商业战不外是前奏，其实质是一场以科技为焦点的周全竞争。科技是国度平安与军事霸权的主要决意身分。中国首要关心前者，而美国则欲二者兼得。能够一定的是，美国在军事装备上领先中国数十年，然而华府不会许可任何国度有机会挑战其霸主地位（无论是实际或潜在的挑战）。放眼世界，中国是独一能够挑战美国的国度，所以美国必然要将其击败，或至少对其进行遏制。美国是无法接管和平共存的。这个世界第一大国已陷入哈佛大学传授格雷厄姆·艾利森（Graham Allison）所称的修昔底德陷阱（Thucydides Trap）。华为和5G的事例尤其发人深省。正如某亚洲国度的一位前交际部长近日直言，中国在5G方面的成功会打破美国在看管仇敌（以及其他所有人）上的垄断。不久之后，某些人便能够仿效美国这数十年来对别人的所作所为。按理说至少存在以下几个身分，所有这些身分既是美国或西方轨制的长处，亦是弱点，稍后本人将再次阐述这一概念。除了军事霸权，还有其他重大的经济后果。
2G由诺基亚与爱立信主导，两者皆来自北欧，若有需要，美国能够对这些国度施加相当大的影响力。3G与4G由美国公司主导，催生出很多对美国经济至关主要的大型高科技公司，如谷歌、苹果、脸书和亚马逊，仅举数例。正如诺基亚与爱立信在某水平上被美国后起公司庖代一般，5G会否将产生其自身的大型科技公司，从而或者减弱现有向导公司的竞争力，甚至将他们镌汰？因为意识到打破垄断是件功德，是以像贝尔实验室（BellLabs）如许拥有壮大研究能力的大型企业，数十年前就被有序地分拆了。如许做是为了鼓励竞争。然后，因为相信全球化是件功德，所以贝尔实验室的一些部门被出售予外国企业。「国度龙头企业」的消散大大减弱了那些曾经壮大的美国企业进行研究与立异的能力。之后，自由市场施展感化。主导4G的公司会有念头耽延5G的显现，以榨取市场。经由耽误4G的主导地位，他们将赚取尽或者多的收入。任何拥有掌握4G的特权地位并在自由市场情况下营运的公司都有或者会如许做。
最终，几年前几乎没有美国人料到雷同5G如许的高科技功效能产自中国。他们低估了中国人及其轨制。他们或许认为，即使并非是美国最早推出5G，也必然是美国能施以壮大影响力的欧洲或其他盟友。
倘若这个剖析有丝毫属实，则不难懂得为何美国如今如斯焦躁不安。更糟的是，中国并非透过西方模式干事。中国拥有一套融合东方和西方元素的体系。很多人认为华为由北京掌握，或许至少受北京指引；他们认为华为是一家乔装成民企的国有企业。事实是，很多对国度平安有计谋意义的美国私营企业别无选择，只能与华府亲切合作。只是美国把该等企业与当局之间的关系掩饰得较好。无论若何，中国人是经由集中精神与资源建造出5G，就像这个国度几千年来所做的那样。有时，中国能够缔造奇蹟。反观，美国却从未神往过权力的集中。自18世纪开国以来，美国一向在追求权力涣散，美国宪法亦对此作出包管。民主或一人一票制是权力涣散的基本施展。美国人有来由担心权力导致靡烂，而绝对权力必将导致绝对靡烂。此乃事实，但并非独一事实；也并不停对，因为必然水平的权力集中有时会更有效。美国倡导多元化，可新鲜的是，她却要求每个国度按山姆大叔的体式行事。岂非我们不克互相尊敬，和平共存吗？试图将每小我都塑造成跟本身一般的形象不是愚昧蒙昧，就是傲慢自傲。苏联倒台后，美国粹者法兰西斯·福山（Francis Fukuyama）于1992年写下了《汗青的终结与最后一人》一书。其概念即使并非满盘皆错，也至少是有所误导。作者早已缓和其概念，但「汗青终结综合症」已深深植根于西方心理。
在本人多年来与福山博士的几回交往中，本人发现他是一个公平可敬的人。当面临无可回嘴的证据时，本人看到他会改变立场。这是一个理智老实的人的示意。然而，等候一个群体如整个国度或民族具有同样的示意是不切实际的。大多数人甚至都不会去思虑，更遑论要不偏不倚地去思虑。好多时候，人类会受情绪所控，且大多数时候，一样人都懒于思虑。反复我们读过或听到的内容比本身剖析要轻易得多。这就是人道的弱点，人人都轻易受到影响。既然中国人已经取得多数经济上的成功，本人真心进展他们不要堕入本身的「汗青终结综合症」模式，也就是东方优胜感。这同样是愚蠢的。坦率说，本人认为西方模式更平安，稀奇是在目前错综复杂、密集互联又瞬息万变的世界里。除了对绝对权力导致绝对靡烂的担忧外，还有本人此前说起过的一个更实在的忧虑，就是鉴于目前全球经济系统的复杂性，任何人皆无法把握所有事实。或许他朝有日人工智能会匡助向导者应付得更好，但就今朝而言，高度集中的决议模式会带来政策失误的伟大风险，料想之外的究竟可从各方而来。这在最有能力的决议者身上也轻易发生，即使初志完满是出于善意。理论上，决议者也有能力扭转错误。几年前，北京在处理与股市相关问题上切实如许做。但若是如许的改正自己就是错误的，从而使问题恶化，又该若何呢？例如，目前的世界经济连同其资源市场已变得如斯错综复杂，以至于没有小我或一小部门人可以完全把握。跟着较量速度络续提高，随之而来的复杂性也呈几许级数增进。西方的涣散决议模式应该可以更好地应对如许的一个新世界。然而，本人的定见无足轻重。有谁能强逼一个有14亿生齿且汗青悠长的国度改变？这不太或者，并且即使能够，也或者会激发其他严重问题。同理，要美国人接管东方的集权体式也并弗成能。有鉴于此，互相尊敬是进步的独一方式。当然更幻想的是，我们该当虚心地向别人进修。美国在5G方面的掉队，能够让其履历另一个“史普尼克（Sputnik）时刻”。自1957年苏联成为首个将一枚人造卫星送入太空的国度，令美国震惊不已后，美国在12年内使人类上岸月球。这开创了一个科技突飞大进的时代，将世界其他区域远远抛离。本人相信，对美国而言，华为或5G会是另一个「史普尼克时刻」。请人人都不要低估美国大学的深度和广度。若是他们能够留住其多量华裔科学家虽然有利，但即使没有这批科学家，美国各顶尖大学仍是无可匹敌的。另一方面，曩昔数十年，中国（编者按：少少量）当局官员的贪腐震惊全世界。学术界的靡烂也同样严重。它侵蚀了学术严谨性，这对国度成长至关主要；没有的话，任何国度都弗成能真正的壮大。
本人的历久读者都知道，本人一向主张中美之间连结精巧关系。这对世界和平弗成或缺，同时也是能够实现的。中国打从心底进展成为美国的同伙，且十分愿意充任副手的脚色。美国在18世纪后期崛起成为一个大国，但与英国分歧，英国允许本身的前殖民地崛起，美国则缺乏这种聪明面临当前的中国崛起。无论是往日的美国照样今天的中国，国度的崛起都无可避免，且无法反对。分歧之处在于，考虑到地盘面积、生齿和天然资源，其时的英国理应知道，他朝有日美国会庖代其世界第一大国的地位。而美国超越英国，发生于美国立国110多年后的1890年摆布。今天，中国和美国的地盘面积大略沟通。以绝对及人均值权衡，北美的天然资源远较中国雄厚。因为中国的生齿是美国的四倍多，前者的国内生产总值绝对值的规模将跨越后者。然而，美国有一个多世纪的领先优势，且鉴于社会轨制的差别，本人猜忌中国这个亚洲巨人可否在几个世纪内涵人均国内生产总值方面超越美国，若是能够超越的话。究竟，中国模式更轻易受到周期性冲击的影响，而这种冲击或者使国度倒退五至十年，甚或更久。美国的轨制则更具弹性，也更轻易自我调整。无论若何，令人痛心的是美国如今决意做错误的事。考虑到已知的所有身分，本人相信，最终美国和中都城会站稳脚跟。蒙受严重袭击的会是那些被迫作出弃取的较小国度。如今这些国度享有两个宏大市场，但很快他们或者得二择其一。
最终，本人抱有进展，中美关系不会过度失控。一些事情能够发生，而且不是互不相容的。首先，世界各地都邑显现一些问题，需要两个最大经济体积极合作处理。这些问题包罗地缘政治纷争，甚或是像中东区域般的武装辩说，以及跨国问题，从洗钱到生齿销售、从应对天气转变到遏制情况恶化、从防治风行疾病到协调金融市场等。当美国和中国就某些事情杀青一致时，将更利于世界其余区域介入个中。遏制政策可发生两种判然不同的究竟。若是政策成功，弱势方会被压下去；不然，弱势方或者会反过来变得更强。本人相信后者会成为近况。举例说，一旦住手向中国出售手艺，中国将不得不自行斥地。现在的中国已经拥有充沛的实力（如研究能力和财务资源），能够自行完成大部门工作。多年前，美国太空总署拒绝了中国的合作提议，所以如今中国航天机构所做的任何工作都不受美国的影响。美国人本应在机会光降时，与中国人合作。假如美国当初答理合作，今天便已在介入中国的斗极卫星导航系统。华府日夕会醒悟，意识到与北京合作乃相符其最佳好处这一事实。固然像美国如今所履行的周全竞争会危险中国，但美国也不会独善其身。事实上，美国最终或者会是以受到一致危险。今天的中国已对最坏情形做好预备，但美国却没有。实际上，拥有民主轨制或者会令美国显现更多的社会动荡。当这种情形发生时，华府或者不得不逆转政策。如许的逆转不会是第一次，也不会是最后一次，因为美国是务实的国度。然而，可悲的是，在这过程中，美国会为自身和他人制造不需要的麻烦。据称英国前首相邱吉尔曾说，美国往往会做准确的事情，但只在用尽所有其他选择之后。他说得对，今天我们全都是美国不智的冒险行径的受害者。在美国进行试验的同时，世界也不会住手运转。人们仍然需要购置食品和衣物；某些人仍然盼望购置优质货物。作为大陆经济体，美国和中都城会生存下来，她们的多数财富将蓬勃成长。是以，对我们的零售空间的需求将会持续。我们不进展看到商业胶葛或其他争端，但尽量如斯，我们的购物商场买卖在长时间内仍会有精巧示意。
我们的当地办公楼也将示意幻想。大量的经济运动可使我们的空间获得充裕行使。在我们拥有办公楼的每个城市包罗上海，我们所建的都是这些城市空前未有的首个真正的甲级办公楼。中国人擅长进修；只要问问我们的奢靡品牌租户的高层便可得知。现在，中国人是全世界最具慧眼的购物群体之一。我们的办公楼租户亦是如斯。以往他们别无选择，只能进驻不达标的楼宇。但跟着我们的到来，我们切实地提高了他们对优质办公楼的鉴赏力。有能力肩负优质空间的租户不会进展再回到劣质空间。在本人致我们首要从属公司恒隆地产股东的函件中，本人花了一些时间，从两个角度阐释我们的策略：我们所处的市场（分为五个要点），以及我们所制订的营商模式（分为10个要点）。在这里用一句话重申该策略，就是：在中国经济蓬勃的城市，成长和持有以高端或次高端购物商场为焦点的世界级贸易综合项目，并加以治理以作历久出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。在此，本人将用一两句话总结各个要点。本人建议本文的读者也参阅恒隆地产网站的另一封致股东函。市场身分显而易见：中国的零售市场规模宏大，且其前景相对确定。国内消费较国内生产总值增进为快。高端及次高端细分市场的成长尤其敏捷。市场竞争少，我们的利基市场预期会持续增进至少30至40年。在营商模式方面，我们的购物商场不太或者被科技或其他营商模式庖代。我们的硬资产既是历久持有，没有过时这回事，又可天真使用。我们是资源密集，而不是劳动密集、科技密集或规管密集；我们不依靠任何价钱或者大幅波动的单一商品。在财务方面，我们享有靠得住且增进不乱的优质经常性收入。因为不难估量开支，盈利能力在某水平上对照轻易展望。我们的买卖亦可带来相对较高的投资回报。较少人察觉的是资源能够有可观增值的或者性。一旦我们的市场向导地位得以稳定，这地位便极具防御性。治理此类买卖并不外度复杂，亦不靠小我，而是仰赖一个以企业文化撑持生态系统内的团队。最后，我们的营商模式理念简洁，但执行起来却非常难题。要取得成功，治理层必需固守高端贸易（稀奇是零售）地财富的五个基因，即最佳的位置、足够的地盘面积、当局制订的合剃头展纲目、妥帖的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐烦。必需做好守候的预备，良久地按兵不动，伺机而行。对品质的对峙是需要的，且须跟着时间的推移取得经验和常识。尽管犯错在所不免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则组成达至成功至关主要的脑筋体式。这的确很难执行。对本人而言，我们的营商模式尤其适百口族控股公司。稀奇是上市公司，因为资金需求宏大。平日只有富足的家眷，方有如斯长的时间跨度。亦是以，这种模式的特点对控股家眷极具吸引力。从上述解说不可贵出结论：此营商模式尤其适合长久的财富缔造。一样而言，优质的房地产属于相当不错的资产类别，平日用作资源保值和增值。室庐和办公楼的业权平日会被中期或历久持有。然而，我们和其他人的经验显露，零售物业可发生更高或极高的回报。总而言之，本人预期前景可期。独一令人失望的是香港，因为其社会问题，香港不会如我们进展般快速增进。我们会竭尽所能，以当地预期房钱的增幅填补差距。
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