任志强在温州炮轰楼市痛点

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“温州楼市最近又有所抬头，可能和棚户区（大拆大建）改造密切相关。

“温州大部分有钱人都外迁了，财富也被带走了，如果温州人把钱拿到其它城市去炒房，把财富再转移到温州建设，这样温州就会越来越好。”

任志强是房地产界最火爆的热点，被网友称为任大炮，以敢于讲真话著称。5月18日，任志强作为嘉宾出现在温州房地产行业协会六届一次会员大会上，以“房地产发展趋势”作主题演讲，时长达1个小时，观点犀利精彩，既有批判又有反思。

 以下为任志强温州演讲录音整理——

（任志强演讲现场）

价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？

 意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。

 流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。

所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？

 但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。

（现场照片）

今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。

如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了，这个副部长，如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以他就取消了。

取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。

因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。

但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。

但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。

回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。

第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，..当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

有人老问，房产税出台，房地产税出台了，也就是他们吹吹吧。

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现在是买房的大好时机吗？

 我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。