坑人的商铺又来了！

上周四菠萝姐写了自己经历的商住公寓坑，反响还不错，有很多朋友有差不多的经历，另外还有些不一样的声音，认为我不懂装懂，觉得商住公寓可好了。

反正不讲好不好，买不买，反正这也不是广告软文，我这么写问心无愧。

写了商住公寓，接下来一定要说的就是商铺。

先把丑话说在前头：普通人投资，千万不要碰商铺。

1.

商铺只具有投资属性，老话说，一铺养三代。

但现在一铺养三代的时代已经过去了，如果说一般的住宅投资是初中生的话，那么投资商铺就一定是研究生级别的。

所以，普通人千万不要碰商铺，因为天堂跟地狱只在一念之间。

市面上对于商铺的缺陷都说的大同小异，无非是跟商住公寓差不多的，没有学区、不能落户、产权只有40年或50年。

除了，转卖时交易税费较高这一点，其他都没有说服力。

商铺本来就是投资为主，谁也不可能为了落户傻到去买商铺？

所以强调以上这些缺点完全没必要，菠萝姐就跟大家说说最主要的那点税费吧。

商铺的交易税费可能就是商铺转让的绊脚石了，所以商铺基本都是买定离手。

以南京的商铺为例，我们来讲讲需要缴纳多少税？

以一套买入价10000元/平，卖出20000元/平，面积在40平的税费是多少呢？

卖方：

登记费：300；

营业税：44480；

印花税：400。

买方：

交易手续费：400；

契税：24000；

合同印花税：400。

双方合计税费：69980，约为卖出总价的8.74%，也就是增值部分的17.5%。

按照南京来算，商铺房产的升值会被税费吃掉五分之一。

大家要说了，现在房子交易，无论是商业的还是民用住宅都需要缴纳足额的税费，但商铺的税费跟正常的住宅都差不多了，以它的买入价格衡量的话，税费是相当高了。

2.

商铺投资最核心的东西可能就是租金和它升值的空间。

商铺谈的多的时候还是前些年，我记得我老家建第一所大学的时候，学校周边的商铺那叫卖的好，很多亲戚都入了。

但到现在，各大城市的房价都在持续上涨，而商铺却很少听人提起了，看来还是卖不动了。

商铺分的种类太多了，从综合商场、商业街到社区商铺，都如雨后春笋般的拔地而起，我们国家现在二三线城市的人均购物面积都已经超过了2平方米。（发达国家也就1-1.5平米）

这个菠萝姐可以说说，菠萝姐老家从以前的一个中心城区到现在各处开花，辐射了其他三大主城区及中心商场，以前最大的主城区现在都有被副城区赶超的趋势，反正功能都差不多，我是哪里方便、离得近我就去哪里。

所以说，商铺的地段是会变的，可能5年前这还是个地段不错的旺铺，现在去看也不行了，铺子基本都倒闭了。

所以说，商铺的黄金时间也就那几年，再过几年想..就难了，投资商铺的变数太大了。

租金和升值走不上去，何谈..回本？

3.

实体店铺越来越不好做了。

就拿菠萝姐自己来说，平常上班忙，除了周末能逛逛商场，其他时间想买东西都是靠网购，买个菜都是网购，偶尔去实体店买东西大多是急用，不急的大部分都靠网购解决。

所以说，实体商铺就更没有市场了，很多实体店铺的大半营业额都是靠的网购，怎么还能靠这个..成功呢，投资商铺不适合普通投资者，靠着商铺养三代的时代也已经过去了。

靠着投资商铺成功的人实在是太少了，想投的人也要瞅准时机跟商铺的地段、性质；

普通群众就不要趟这趟浑水了，哪怕投资住宅或者商住公寓也比这个好得多。

菠萝姐写文不易，大家看完记得点个好看哟~