万科接连大涨带来的反思：人民币贬值真的对地产股打击很大吗？

棚改去货币化，三四线房价承压、房贷利率下调的放松政策只存活一日、部分房企频频出现质量问题、深圳发布史上最强限购限售政策、人民币汇率一路下泄．．．．．．众多原因一齐打击房企，冬天已经来了，但春天似乎也还很远。
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今年以来，人民币不断贬值，从4月初的6.2一路狂跌，跌至目前的6.86关。人民币贬值更是一度逼近破7，年初至今跌幅高达5.5%左右。

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在人民币不断贬值的同时，中国地产股也是迎来的不断下跌的走势。当然，地产股下跌，既有行业内各种负面消息缠身，也有政府对房企融资的收紧以及棚户改一刀切等传闻令行业风声鹤唳，苦不堪言。我们发现，年初至今，各类内房股都有很大程度的下跌。其中，万科企业今年大跌17%；中国恒大今年跌0.56%，此前一度跌近10%；佳兆业跌32%，碧桂园跌19%，富力跌15%等等。

分析人士指出，国内自去年开始就已明显收紧房贷资金，从而使得地产公司纷纷加大力度在外举债，随着人民币汇率的贬值，地产行业外债压力上升。有投资者认为人民币汇率是地产股下行的罪魁祸首，然而，在人民币仍旧未开启猛烈反攻之时，万科企业一纸公告便让股价连续两日大涨，今日更是涨近5%。不禁疑惑，人民币贬值真的对地产股打击很大吗？

万科A8月15日晚间公告，为规避外汇市场风险，防范汇率大幅波动带来的不良影响，控制公司财务费用波动，降低万科海外..未来偿债风险，公司有必要就外汇风险敞口进行更充分的套期保值。

万科海外..拟开展的主要外汇套期保值品种包括远期结╱购汇、货币掉期、外汇期权等，套保品种期限尽可能与公司外汇风险敞口的期限相同或相近，套保规模上限不超过当时风险敞口的总额。

万科已在香港设立了多个全资投融资..，如万科地产、万科置业等，参与境外投资并购及投资境内房地产项目，亦会在境外筹集外币资金为业务发展服务，投融资外币币种以美元、港币为主。

对万科此次授权子公司开展外汇套期保值的议案，独立董事发表独立意见表示，此次此次授权子公司开展外汇衍生品套期保值，不是以投机为目的的外汇交易，而是以规避和防范汇率风险，在合法、审慎、具有真实交易背景的原则下进行外汇套期保值，以防范汇率大幅波动带来的不良影响、控制公司财务费用波动、降低万科未来偿债风险为目标，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。

公告一经发出，资本市场便有了正面回馈，8月16日，万科企业结束两连贬，收涨0.85%，8月17日，早盘高开，盘中最大涨幅逾5%。

外汇套期保值是按照商品期货中的套期保值的决策程序和方法，应用于外汇汇率进行外汇汇率的套期保值。换句话说，也就是利用外汇期货交易，确保外币资产或外币负债的价值不受或少受汇率变动带来的损失。

外汇汇率套期保值方式主要有两种方式：多头套期保值和空头套期保值。举个例子，假设美国某一厂商在瑞士有分厂，该分厂有多余的50万瑞士法郎，可暂时（如6个月）给美国的厂使用，而美国厂这时也正需要一笔短期资金。最好的办法是把瑞士的这笔资金转汇到美国，让美国厂使用6个月，然后归还。要做这样一笔交易，厂商为了避免将来重新由美元变成瑞土法郎时发生汇率风险，他们就可以把50万瑞士法郎以现汇出售换成美元，买成远期交投的瑞士法郎，这样就不会发生汇率波动的风险，这叫做多头套期保值；假设美国某一厂商在瑞士有分厂，该分厂急需资金以支付即期费用，6个月后财力情况会因购买旺季来到而好转。美国厂正好有多余的资金可供瑞士厂使用，于是便汇去了30万瑞士法郎。为了避免将来汇率变动带来损失，一方面在现货市场买进瑞士法郎；另一方面又在期货市场卖出同等数量的瑞士法郎，这叫做空头套期保值。

除了万科企业用外汇套期保值减缓偿债压力，其他地产企业也纷纷提前预防汇兑危机。前瞻产业研究院专家表示，部分中资地产商通过加价提前赎回美元债券。去年年底的12月11日晚间，禹洲地产公告称，公司已经赎回于2019年到期、本金为2.5亿美元、票面息率为9%的优先票据。2017年禹洲地产一共有两次提前赎回优先票据。除上述2.5亿美元优先票据外，禹洲地产2017年2月22日也有提前赎回美元优先票据，其本金为3亿美元、票面息率为8.625%；。富力地产于年初提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据

相对于人民币汇率的不确定性，这些中资地产商选择锁定汇率风险，把损失控制在可见的范围内，并通过发行境内债券来改善负债结构。统计发现，自去年至今，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去5年发行的全部债券金额的近3倍。

看来房地产行业遭遇凛冬原因错综复杂，虽然人民币大幅缩水使房企偿债压力陡增，但房企们早已提前做了“防灾演练”，做好了汇率风险的管控。人民币贬值可能只是地产股承压的背锅侠。6月25日棚改去货币化、7月31日深圳最强限购政策、8月9日只存活一天的利率打折新闻……也许政策面的风吹草动，才是影响地产股走势的真正缘由。