姑苏区总价70万全装修学区房 苏州回迁房这块蛋糕被盯上？

在走访时，链家、我爱我家、易居房友、鑫港房产、家爱房产等中介门店经纪人都明确了，苏州的回迁房和普通商品房一样限购又限贷，但是其远低于同地段商品房的价格优势仍然吸引了不少投资客的目光。

●沧浪新城：双地铁口附近全装修老房子最低总价70万

沧浪新城是姑苏区历史底蕴最深厚的，更有老苏州的感觉，近来教育、轨交、医疗也发展迅速。沧浪街道劳动路东边是城中村的密集区，9月1日启动房屋征收的里双河南北城中村就在老房子和回迁房的包围中，与不远处的海胥澜庭形成了鲜明的对比。

在走访附近中介门店时发现，这些老房子挂牌价格都不算高，建筑年代越早的价格越低。三香新村42平两室一厅一卫全装修房，建筑年代1988年，总价70万。

“老房子嘛，周围环境差一点，但是价格便宜啊，在这边单价1万5就能买到装修还不错的”，中介郑大叔（化名）对来看房的表现的很热情。在被问及在这边买房的人是否多时，郑大叔嗓门都大了，“这边买的多，租的也多，前几天刚有个人买了一套50多平的老房子，单价1万5不到，已经租出去了，一个月租2800元”。为什么这些看着破旧的房子如此有市场呢？郑大叔介绍说，“这边离地铁近，2号线和在建的5号线在这里都有站点；学校也还不错，附近有沧浪实小、胥江实验小学，初中有胥江实验中学，马上立达中学分校区也要建在这边。”

我们在周围走了一圈，银桥新村与2号线劳动路站就隔了一条劳动路，距三香广场站500米左右，三香新村就在三香广场站边上，潼泾新村、锦绣新苑、彩香一村等距离地铁都不远。周边餐馆、小超市也比较多，满足基本生活需求应该没什么问题。郑大叔还透露，里双河南北地块拆迁后会建学校、菜场和公园。

▲银桥新村附近中介门店房源公示情况

这片区域地段确实还不错，虽然房子老一点，小一点，停车不太方便，但有2条轨交。周边新房海胥澜庭售价35000-38000元/平，仁恒公园世纪37000-38000元/平。

●平江新城：平江中学对口回迁房1.7万/平

平江新城算是3大新城里面发展最快的，交通优势也比较明显，也形成了以平江万达、苏州城市生活广场、盛博广场等为轴心的商圈。自2004年，苏州启动平江新城建设计划以来，平江新城城中村改造已成效显著，老房子越来越少。梅巷片区经过多年改造只剩最后一个征收项目，早前的改造项目梅花新村已开始老化。

从梅花新村附近的中介门店了解到，它共有51栋楼，建筑年代是1996年，建筑面积约47-140平，单价在1.7-1.8万/平左右，初中施教区为平江中学。“平江中学在整个苏州市排名都是比较靠前的，买这边的可能还是看重学区吧，虽然是回迁房，还是有一些人买这边投资，今年租金比去年涨了200-300元/月，买了租出去也不错。”中介门店老板汪大哥（化名）如是说。

门店挂牌的一两室一厅户型（建筑面积约65平），租金2400元/月；三室两厅（建筑面积约120平），租金2800元/月。

不少人对买回迁房有一定的顾虑，担心产权问题。汪大哥告诉我们，产权是和普通住宅一样的，70年，前提是我们有购房资格。“投资回迁房回报肯定是没有普通商品房高的，普通商品房涨2000元/平，回迁房可能就涨1000元/平，但是总归要比把钱存在银行划算。”汪大哥补充道。

▲梅花二村实景

梅花新村建筑年代早一点，社区配套没有那么完善，品质也稍微差一点。附近2013年新建的商品房与回迁房混合住区，梅巷花园与普通商品房已无异，小区外围底商全部都已经开业，社区内有地下停车库，健身步道，小区刷卡初入，物业管理也比老小区完善很多，单价在2-2.2万/平。附近纯商品房小区中锐尚城花园二手房价格在29000-33000元/平，当代万国府31000-41000元/平。

●金阊新城：双学校附近回迁房均价18000元/平

金阊新城相对其他两个新城发展较缓，但是近年来教育配套建设成为了金阊新城的一大亮点。据金阊新城房产中介透露，区域二手房近日成交量比较高，租房更火热。“金阊新城实验小学、实验中学附近的藕巷新村、富强新苑、宝祥苑等，这些小区房源一挂出去就没了，你想看房的话等有房源的时候我再通知你。”中介小李最近卖了几套房子，心情很不错。

从门店内挂牌情况来看，这几个小区的整体价格都在1.8万/平左右，楼层差一点，毛坯的单价较低，有些小户型64-70平，总价在130万以下。藕巷新村1.8~2.4万/平，面积段在64~117平左右，60多平房源还比较多，总价在158~235万之间。富强新苑单价1.4~1.8万/平，挂牌房源以大户型居多，最大建筑面积达189平；毛坯单价低，底层有1.4万/平左右的。

▲藕巷新村实景

“回迁房优点和缺点都很明显，优点是价格便宜，缺点是租客多，就看你自己怎么掂量了。”我们离开前小李语重心长的说。

自从园区二手房价格飞涨之后，很多人都嗅到了二手房这块肥肉的味道。限购、限贷一定程度压制住了整个楼市的成交，但是低价房对刚需和投资客的吸引力还是很大的。相比地段差、位置偏的低价新房，姑苏区地段好、配套好的回迁房优势更明显。从回迁房的成交和中介带看情况来看，这块蛋糕已经被不少人悄悄盯上。

附姑苏区部分学校资源好的回迁房价格表格

乐乐、李思｜调查采访

乐乐｜撰稿编辑

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