“千亿新兵”中梁控股迎上市，保守发行能否打破内房股被低估魔咒

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7月15日，中梁控股有限责任公司(HK:02772，“中梁控股”)完成了公斥地行前的最后一道预备工作，确定刊行价钱。

陪伴着香港公斥地售以及国际发售双双足额认购，中梁控股5.3亿新股将如期刊行，全球发售所得款子净额估计约为27.73亿港元，而刊行价也被最终定格在每股5.55港元。至此，中梁控股的上市之路仅剩下最后一个环节——在7月16日敲响港交所象征正式挂牌生意的金钟。

值得一提的是，兼具首家以千亿规模冲击IPO房企，以及为数不多的TOP30榜单未上市房企的双重身份，中梁控股此次上市被各界抱以了极大的存眷。而这份存眷中也包含着业界审视的目光，在顺利完成足额认购后，中梁控股可否在近年来看淡内房股的香港市场获得投资者更多青睐？

首次递表8个月后，中梁控股终于迎来了敲钟时刻。

纵观其上市进程，除去本年5月份因招股书首次递表超6个月而显现“失效”的小插曲，中梁控股的上市之路尚算顺遂，而跟着香港公斥地售以及国际发售双双足额认购，中梁控股上市路再无阻碍。

值得一提的是，近年来，在港交所内房股整体遇冷的配景下，IPO实现足额认购已并非一件易事。记者梳剃头现，在2018年以来上市的8家主营物业斥地的房企中，仅正荣地产（HK:06158）、恒达集体控股(HK:03616)两家顺利实现香港公斥地售的足额认购，而弘阳地产（HK:01996）等4家房企香港公斥地售的认购比例尚不足五成。

对此，中国企业资源联盟副理事长柏文喜对记者透露，一样而言，股票刊行时的最终订价与市场认购状况有关，若是认购对照踊跃则订价会相对较高。

2018年，中梁控股合约发卖额由2016年的190亿元增至1015亿元，累计增幅跨越4倍，由此，敏捷迈进千亿声威的中梁内行业内一举打响了“黑马”的名号，与此同时也成为除2014年完成B转H的万科企业（HK:02202）外，港交所汗青上首家以千亿发卖额进行IPO的当地房企。

中梁控股2016年-2018年发卖情形/蓝鲸房产凭据企业财报制表

“上市对中梁控股来说，最直接的裨益是能够行使股权融到一些资金。” 协纵策略治理集体结合创始人黄立冲对记者透露，“上市也意味着中梁控股未来能够发一些美元债或许港币债；此外，对于将来企业在国内债券融资运动也会有所匡助。”

对于募集到的27.73亿港元，中梁控股在招股书中透露，会将个中的16.64亿港元将用作斥地现有物业项目，8.32亿港元将用于了偿部门现有信任贷款，此外，2.77亿港元将作为一样营运资金用途。

资料显露，中梁控股的融资首要来自信任及资管类等渠道。2016年-2018年，公司未偿银行贷款及其他乞贷总额离别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率离别为9.4%、7.9%和9.9%。

事实上，在近期房企融资情况大幅趋紧的趋势下，中梁控股此前赖以“生存”的信任渠道也成为监管的主要偏向，此时完成上市并顺势拓宽融资渠道似乎恰逢当时。“上市后将开发境外及境内的低成本发债渠道，降低信任及资管类贷款，进一步改善债务构造及降低融资成本。” 中梁控股方面透露。

不到3年的时间，中梁控股从一家偏居一隅的处所房企，敏捷强大为全国TOP20之内的房企，中梁控股的“成长”路径一向是业界研究的对象。

一样而言，8个月是一家典型“高周转”房企完成一轮投资的周期，同时也是行业内高效行使资金、强回款的标记。而中梁内部履行的是“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

有不肯签字的业内子士向记者点评说，中梁控股之所以可以达到跨越行业整体的“高周转”效率，一方面是中梁在结构三四线城市的计谋，以及可快速复制的尺度化项目斥地流程；另一方面，公司所推崇的主观能动性强、治理成本低，以及评估政策和激励规划的“阿米巴生态”系统的运用也起到要害感化。

由此，2016年正式迈开全国化措施的中梁控股，土储及发卖规模得以快速增进。新增地盘方面，企业从2016年获取的63块新的地盘至2018年提高到221块地盘，增进率达3.5倍。入驻的城市从2016年的17个城市，到2018年增加到117个城市，今朝已接近130个城市，增进7倍。截止2019年3月31日，中梁控股集体控股353个物业项目，地盘贮备约3900万平方米。

不外，跟着三四线城市“棚改”盈余消退，市场对其接下来可否连结高度增进势头，提出了质疑。

记者梳剃头现，让中梁名声大噪的三四线结构思路，正在默默改变。2018年下半年以来，中梁控股将结构重心逐渐转向了需求加倍不乱的二线城市。资料显露，在2018年接踵进驻了杭州、合肥、成都、武汉等二线城市后，进入2019年，中梁控股接连在长沙、天津、姑苏、西安、南昌、福州等二线、强三线城市落子。

对此，中梁方面向记者透露，经由络续地在城市能级中切换，将鞭策中梁控股整个城市结构变得加倍完美。但在房地产市场情况整体“持稳”的当下，中梁控股想要持续连结高速前行并不轻易。

相较于中梁控股在规模提速及地盘市场的示意来看，企业在本次IPO历程中似乎显得较为保守。

从募资规模上看，本次中梁控股IPO净募资额为27.72亿港元，不光低于2018年岁首时正荣地产的43.16亿港元，较客岁四时度上岸港交所的美的置业30.92亿港元净融资额也有必然差距。彼时，正荣地产尚未进入千亿阵营，而美的置业（HK:3990）也是在上市后才提出千亿规模的方针。

中梁控股对于IPO的“求稳”立场同样施展在估值的锚定上。以7月15日汇率为基准，经由中梁控股2018年27.26亿港元的净利润较量，中梁控股本次刊行静态市盈率约为6.82倍，亦不及美的置业（8.74倍）、正荣地产（9.16倍）两家体量邻近的规模房企。

上述业内子士向记者指出，在中梁控股低调刊行的背后，是近年来内房股在资源市场整体欠佳的示意，个中，最为直观的就是部门上市后显现破发现象。

统计2018年以来上市的8家房企数据中，美的置业、恒达集体控股、银城国际控股（HK:01902）等房企均在开盘首日遭遇破发逆境，而德信中国（HK：02019）、大发地产（HK：06111）两家房企也履历过短暂冲高后，最终以平盘报收。能够看到，内房股在面临IPO募资难题之外，上市后同样面临着伟大考验。

“近年来港股市场对地产行业切实存在一些看淡的气氛，不外，对于预期明确、成长性较好的规模房企照样会赐与一些高于板块的溢价”，一名在香港从业的私募人士对记者透露，对于中梁来说，若能连结规模增速，掌握好成本，跟着净利与权益的的增厚，股价与市值天然会水涨船高。

事实上，部门内房股在履历过开盘首日的低迷后，跟着财务数据的更新，规模、盈利增进预期逐渐明确，投资机会也起头受到投资者进一步承认。反映到市场示意上，大发地产、正荣地产、美的置业等内房股在本年上半年，逐渐走出上市初期的低迷示意，累计涨幅达到30%以上。

在此配景下，有乐观的机构已经由研报表达了中梁控股的看好，例如，安信国际证券透露，考虑公司处于高增进期，其高效而天真的治理方式使中梁在项目成长上取得优势，在马太效应下，公司将受益行业整合盈余。

不外，中国企业资源联盟副理事长柏文喜向记者透露，如今还不克完全断定其上市后是否会有凸起示意。他指出：“中梁控股上市后的示意，除了要看其地盘贮备之外，还要看行业政策走向以及企业计谋、经营治理水平宁公司业绩的成长性。”

能够想象，面临加倍严厉的信息流露以及更多的存眷目光，站在新的舞台、冠以上市公司身份的中梁控股势必将迎来更多的挑战，其会持续连结规模增势，或是加倍偏重财务指标以及运营的风险掌握？记者也将持续存眷。

（起原：蓝鲸财经记者工作..）